Calculateur de frais de notaire 2026

Comment fonctionnent les frais de notaire ?

Les « frais de notaire » sont en réalité composés de plusieurs postes, et seule une petite partie revient effectivement au notaire :

• Émoluments du notaire : sa rémunération, fixée par décret selon un barème dégressif par tranches.
• Droits d'enregistrement (DMTO) : taxe perçue par le département lors de l'achat d'un bien ancien (~5,80% à 6,30% en 2026).
• Taxe de publicité foncière : pour le neuf (0,715%).
• Contribution de sécurité immobilière : 0,10% du prix.
• Émoluments de formalité et débours : actes, copies, géomètre, état hypothécaire (~1% du prix, minimum ~800 €).
• TVA 20% sur les émoluments du notaire.

Ancien vs neuf : pourquoi un tel écart ?

Pour un bien ancien (plus de 5 ans), les frais représentent généralement 7 à 8% du prix. Pour un bien neuf ou vendu en VEFA, ils tombent à 2 à 3% du prix : le DMTO est remplacé par la taxe de publicité foncière à 0,715%, et la TVA 20% est déjà incluse dans le prix de vente.

Évolution 2025-2026 : la majoration du DMTO

Depuis avril 2025, les conseils départementaux peuvent majorer le DMTO de 0,5 point, le portant à 6,30% au maximum, pour une durée de 3 ans. Cette majoration ne s'applique pas aux primo-accédants achetant leur résidence principale. La majorité des départements urbains (Paris, Hauts-de-Seine, Rhône, Bouches-du-Rhône, Gironde…) ont voté la majoration ; certains départements ruraux comme l'Indre ou l'Isère ont au contraire baissé leur taux à 5,09%.

Exemple concret : un appartement ancien à 250 000 €

Déroulons le calcul exact que fait l'outil ci-dessus, poste par poste, pour un achat dans l'ancien au taux DMTO par défaut de 5,81%. Les émoluments du notaire suivent le barème dégressif du décret de 2020, appliqué par tranches successives :

• De 0 à 6 500 € : 6 500 × 3,870% = 251,55 €
• De 6 500 à 17 000 € : 10 500 × 1,596% = 167,58 €
• De 17 000 à 60 000 € : 43 000 × 1,064% = 457,52 €
• Au-delà de 60 000 € : 190 000 × 0,799% = 1 518,10 €

Soit 2 394,75 € d'émoluments HT, auxquels s'ajoutent 478,95 € de TVA à 20%. Viennent ensuite les taxes : le DMTO à 5,81% (250 000 × 0,0581 = 14 525 €, le poste le plus lourd de très loin) et la contribution de sécurité immobilière à 0,10% (250 €). L'outil provisionne enfin les émoluments de formalité et débours à 1% du prix (2 500 €, avec un plancher de 800 € pour les petits prix). Total : 20 149 €, soit 8,06% du prix, pour un coût d'acquisition de 270 149 €. Dans un département ayant majoré le DMTO à 6,32%, le même achat coûte 1 275 € de plus (21 424 €). Le même bien en VEFA tombe à 7 411 € (2,96%) : la taxe de publicité foncière à 0,715% (1 787,50 €) remplace les 14 525 € de DMTO, tout le reste est identique.

Trois leviers légaux pour réduire la facture

• Déduire le mobilier : les meubles meublants laissés par le vendeur (électroménager, cuisine non fixée au bâti) peuvent être listés avec leur valeur, coefficient de vétusté appliqué, dans le compromis. Les droits de mutation se calculent alors sur la seule partie immobilière. Les Notaires de France rappellent que cette tolérance fiscale est plafonnée à 5% du prix de vente. Sur 5 000 € de mobilier, l'économie est d'environ 295 € (5,81% de DMTO + 0,10% de contribution). Depuis 2024, l'administration contrôle plus sévèrement les listes gonflées : gardez les factures.
• Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur : si le mandat désigne l'acquéreur comme redevable ET que l'acte distingue le montant, les honoraires sortent de l'assiette taxable. Pour 10 000 € d'honoraires sur notre exemple, l'assiette passe de 250 000 à 240 000 € : environ 690 € d'économie (DMTO, contribution et tranche marginale d'émoluments). À charge vendeur, même payés in fine par l'acheteur via le prix, ils restent taxés.
• La remise du notaire : possible uniquement sur la part d'émoluments correspondant à la tranche au-delà de 100 000 €, et plafonnée à 20%. Sur notre achat à 250 000 €, cette part vaut 150 000 × 0,799% = 1 198,50 € : la remise maximale est donc de 240 € HT. Utile, mais sans commune mesure avec les deux leviers d'assiette.

Les pièges à éviter

• Appliquer 7-8% à un petit prix : le barème des émoluments est dégressif et le plancher de débours (800 €) pèse proportionnellement plus. À 60 000 € dans l'ancien, l'outil sort 5 398 € de frais, soit 9,0% du prix. Le fameux « 7 à 8% » n'est une bonne approximation qu'au-dessus de 150 000 € environ.
• Se tromper de taux en tant que primo-accédant : la majoration départementale à 6,32% ne s'applique pas aux primo-accédants achetant leur résidence principale. Si c'est votre cas, sélectionnez « Par défaut (5,81%) » dans l'outil même si votre département a voté la majoration : l'écart est de 1 275 € sur un achat à 250 000 €.
• Confondre « récent » et « neuf » : le taux réduit de 0,715% vise la première vente d'un logement neuf ou en VEFA par un professionnel assujetti à la TVA. La revente par un particulier d'un logement de 3 ans passe au régime de l'ancien : DMTO plein, environ 7 à 8% de frais.
• Oublier les frais de garantie du prêt : si vous financez à crédit, l'inscription d'hypothèque ou la caution bancaire génère des frais supplémentaires (souvent 1 000 à 2 000 € sur un prêt de 200 000 €) qui ne font pas partie des frais de notaire d'acquisition calculés ici.
• Prendre la provision pour le montant définitif : le notaire appelle avant la signature une provision volontairement arrondie au-dessus. Le trop-perçu est remboursé après l'accomplissement des formalités, parfois plusieurs mois plus tard. Ne vous alarmez pas si la provision demandée dépasse l'estimation de l'outil de quelques centaines d'euros.

Questions fréquentes

Quel est le pourcentage de frais de notaire en 2026 ?

Pour un bien ancien : environ 7 à 8% du prix d'achat (jusqu'à 8,5% dans les départements ayant majoré le DMTO à 6,30%). Pour un bien neuf ou en VEFA : environ 2 à 3% du prix.

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Les émoluments du notaire sont fixés par décret et leur barème n'est pas négociable. Toutefois, depuis 2016, le notaire peut consentir une remise (max 20%) sur la part d'émoluments correspondant à la tranche supérieure à 100 000 €.

Quelle est la différence entre frais d'acquisition et frais de notaire ?

Le terme « frais de notaire » est trompeur : seule une petite partie (10 à 15%) revient au notaire. La majorité est constituée de droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités (DMTO, contribution de sécurité immobilière, TVA).

Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?

Oui, certaines banques acceptent un financement à 110% (prix + frais de notaire). C'est plus rare en 2026 et nécessite un dossier solide, en particulier pour les primo-accédants.

Qu'est-ce que le DMTO ?

Le DMTO (Droit de Mutation à Titre Onéreux) est un impôt prélevé lors de l'achat d'un bien immobilier ancien. Son taux par défaut est de 5,80%. Depuis avril 2025, les départements peuvent le majorer jusqu'à 6,30% pour 3 ans, sauf pour les primo-accédants en résidence principale.

Quels frais de notaire pour un achat de 200 000 € dans l'ancien ?

Environ 16 214 € au taux DMTO de 5,81%, soit 8,1% du prix. Détail : 1 995 € d'émoluments HT + 399 € de TVA + 11 620 € de DMTO + 200 € de contribution de sécurité immobilière + environ 2 000 € de formalités et débours.

Peut-on déduire le mobilier du prix pour réduire les frais de notaire ?

Oui. La valeur des meubles meublants (électroménager, cuisine non fixée au bâti) listés dans le compromis échappe aux droits de mutation. L'administration fiscale tolère une déduction jusqu'à 5% du prix. Déduire 5 000 € de mobilier fait économiser environ 295 € (5,91% de DMTO + contribution de sécurité).

Les frais d'agence sont-ils inclus dans le calcul des frais de notaire ?

Cela dépend de qui les paie. Si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur (mentionné dans le mandat ET distingués dans l'acte), ils sortent de l'assiette des droits : pour 10 000 € d'honoraires, l'économie approche 690 €. S'ils sont à la charge du vendeur, les frais se calculent sur le prix commission incluse.

Frais de notaire par département

Pages dédiées avec le DMTO local appliqué pour chacun des 101 départements français :

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Pour aller plus loin

• Guide complet des frais de notaire 2026
• La majoration du DMTO en 2026 : départements concernés

Calcul à titre indicatif basé sur le barème en vigueur en 2026 (Décret n° 2020-1396 et art. 1594 D du CGI). Ne se substitue pas à un devis officiel d'un notaire.