PTZ 2026 : simulateur du prêt à taux zéro

Comment marche le PTZ

Le prêt à taux zéro complète votre crédit principal : c'est un prêt sans intérêts ni frais de dossier, dont l'État prend en charge les intérêts. Il ne finance jamais la totalité : son montant = une quotité (10 % à 50 % selon votre tranche de revenus et le type de logement) appliquée au coût de l'opération, lui-même plafonné selon la zone et la taille du foyer.

À retenir : la maison individuelle neuve a des quotités réduites (max 30 %) par rapport à l'appartement neuf (max 50 %). Et le revenu pris en compte n'est pas le revenu brut mais le revenu fiscal de référence divisé par un coefficient familial.

Exemple chiffré : un PTZ dans l'ancien, étape par étape

Prenons un couple avec un enfant (3 personnes au foyer) qui achète en zone B2 un logement ancien à rénover. Coût total de l'opération : 180 000 €, dont au moins 45 000 € de travaux (la condition des 25 % du coût est remplie : 180 000 × 0,25 = 45 000 €). Revenu fiscal de référence 2024 (N-2 pour une demande en 2026) : 40 000 €.

1. Revenu de référence retenu : le plus élevé entre le RFR (40 000 €) et le coût divisé par 9 (180 000 / 9 = 20 000 €). On garde 40 000 €.
2. Test du plafond de revenus : en zone B2 pour 3 personnes, le plafond est de 56 700 €. 40 000 € passe, le foyer est éligible.
3. Tranche de revenus : on divise par le coefficient familial de 3 personnes (1,8) : 40 000 / 1,8 = 22 222 €. C'est sous les 25 000 €, donc tranche 1.
4. Quotité : l'ancien avec travaux suit le barème du collectif : 50 % en tranche 1.
5. Coût retenu : le plafond d'opération en B2 pour 3 personnes est de 198 000 €. Le projet coûte 180 000 €, on retient donc 180 000 €.
6. Montant du PTZ : 50 % × 180 000 = 90 000 € prêtés sans intérêts. Le reste (90 000 € plus les frais) sera couvert par le crédit classique et l'apport.

Vous pouvez reproduire ce résultat dans le simulateur ci-dessus : zone B2, « Ancien + travaux », 3 personnes, RFR 40 000 €, coût 180 000 €.

Les pièges à éviter

• Le plancher « coût / 9 » peut vous exclure malgré de petits revenus. Le revenu de référence n'est jamais inférieur au coût du projet divisé par 9. Une personne seule en zone C avec un projet à 300 000 € se voit attribuer un revenu d'au moins 33 333 €, au-dessus du plafond de la zone (28 500 €) : refus, même avec un RFR de 15 000 €. Ce mécanisme évite qu'un gros projet soit porté par un dossier fiscalement modeste.
• La maison individuelle neuve divise presque le PTZ par deux. Même zone B1, même couple, mêmes 35 000 € de RFR, même projet à 250 000 € : 101 250 € de PTZ en appartement neuf, 60 750 € en maison neuve (quotité 30 % au lieu de 50 % en tranche 1). À budget serré, ce choix pèse plus que le prix au m².
• Les effets de seuil de tranche sont brutaux. Il n'y a pas de dégressivité : passer de la tranche 1 à la tranche 2 fait tomber la quotité de 50 % à 40 % d'un coup. Cent quatre-vingts euros de revenus en plus peuvent coûter 18 000 € de PTZ (voir la FAQ ci-dessous).
• Le plafond d'opération cesse d'augmenter à 5 personnes. Le plafond de revenus grimpe jusqu'à 8 personnes et plus, mais le coût retenu est figé au barème « 5 personnes et plus » : en zone C, une famille de 7 reste plafonnée à 240 000 € d'opération, comme une famille de 5.
• C'est le RFR d'il y a deux ans qui compte. Pour une demande en 2026, la banque regarde le revenu fiscal de référence 2024 (avis d'imposition 2025). Une baisse de salaire récente n'améliore pas votre tranche, et inversement une forte hausse récente ne vous pénalise pas encore.

Cas particuliers et limites

Foyers nombreux : au-delà de 8 personnes, le plafond de revenus continue d'augmenter du même pas qu'entre 7 et 8 personnes (en zone C : + 8 550 € par personne supplémentaire), mais le coefficient familial reste bloqué à 2,4 dès 5 personnes.

Tranche 4 : dépasser 37 000 € de quotient familial ne rend pas inéligible tant que le plafond de revenus de la zone est respecté. On garde un PTZ, mais à 20 % en collectif et 10 % en maison. En zone A, un célibataire à 45 000 € de RFR (quotient 45 000, tranche 4) obtient encore 20 % de 150 000 € plafonnés, soit 30 000 € sans intérêts.

Ancien hors B2/C : un logement ancien avec travaux en zone A ou B1 est exclu, quel que soit le montant des travaux. Et en B2/C, des travaux sous les 25 % du coût total ferment aussi la porte : sur une opération de 160 000 € au total, il faut au minimum 40 000 € de travaux inclus dedans pour que le PTZ s'applique.

Questions fréquentes

Qui a droit au PTZ en 2026 ?

Il faut être primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années), acheter sa résidence principale, et que le revenu de référence du foyer ne dépasse pas le plafond de la zone. Exemple de plafonds (1 personne) : zone A 49 000 €, B1 34 500 €, B2 31 500 €, C 28 500 € ; ils augmentent avec le nombre de personnes.

Combien le PTZ peut-il financer ?

La quotité (part du coût financée sans intérêts) dépend de votre tranche de revenus et du type de logement. Appartement neuf, ancien avec travaux ou logement social : 50 % (tranche 1), 40 % (tranches 2 et 3), 20 % (tranche 4). Maison individuelle neuve : 30 % / 20 % / 20 % / 10 %. Le maximum est donc 50 % du coût (dans la limite d'un plafond d'opération).

Qu'est-ce qui a changé avec la réforme du 1er avril 2025 ?

Le PTZ est désormais accessible sur tout le territoire (toutes zones A, B1, B2, C) et finance à nouveau les maisons individuelles neuves, plus seulement les appartements en zone tendue. Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 ; les barèmes 2025 sont reconduits en 2026.

Comment est déterminée ma tranche de revenus ?

On divise le revenu de référence par un coefficient familial (1 pour 1 personne, 1,5 à deux, 1,8 à trois, 2,1 à quatre, 2,4 à cinq et plus). Le résultat situe la tranche : T1 jusqu'à 25 000 €, T2 jusqu'à 31 000 €, T3 jusqu'à 37 000 €, T4 au-delà. Plus la tranche est basse, plus la quotité est élevée.

Quel revenu est pris en compte ?

Le revenu de référence est le plus élevé entre : le revenu fiscal de référence du foyer de l'année N-2 (pour une demande en 2026, le RFR 2024), et le coût total de l'opération divisé par 9. On retient le plus grand des deux.

Le PTZ fonctionne-t-il dans l'ancien ?

Oui, mais uniquement en zones B2 et C, et à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Dans les zones A et B1, seul le neuf est éligible.

Que se passe-t-il si mon projet dépasse le plafond d'opération ?

Le PTZ est calculé sur le coût retenu, plafonné par zone et taille du foyer. En zone B1 pour 2 personnes, le plafond est de 202 500 € : un projet à 250 000 € comme un projet à 300 000 € donnent le même PTZ maximal de 101 250 € en tranche 1 (50 % de 202 500 €). Au-delà du plafond, chaque euro supplémentaire du projet est financé sans aide.

Un euro de revenu en plus peut-il faire baisser mon PTZ ?

Oui, aux frontières de tranches. Pour un foyer de 3 personnes, un revenu de référence de 45 000 € donne un quotient de 25 000 € (45 000 / 1,8), soit la tranche 1 et 50 % de quotité. À 45 180 €, le quotient passe à 25 100 €, donc tranche 2 et 40 %. Sur un coût retenu de 180 000 €, le PTZ chute de 90 000 € à 72 000 €, soit 18 000 € de moins pour 180 € de revenus en plus.

Pourquoi la maison neuve donne-t-elle moins que l'appartement ?

Les quotités de la maison individuelle neuve sont réduites : 30 % / 20 % / 20 % / 10 % selon la tranche, contre 50 % / 40 % / 40 % / 20 % en collectif. Exemple en zone B1, 2 personnes, tranche 1, coût retenu 202 500 € : appartement neuf 101 250 € de PTZ, maison neuve 60 750 €. L'écart atteint 40 500 € pour un dossier identique.

Calculateurs liés

• Capacité d'emprunt
• Mensualité de prêt immobilier
• Assurance emprunteur (coût et économie)
• Frais de notaire

Estimation à titre indicatif (barèmes 2026). Le montant définitif et l'éligibilité sont arrêtés par la banque. Ne se substitue pas à une offre de prêt.