Calculateur de plus-value immobilière 2026
Estimez l'impôt sur la plus-value immobilière en cas de revente d'une résidence secondaire, locative ou terrain. IR 19% + prélèvements sociaux 17,2%, avec les abattements pour durée de détention.
Calcul pour résidence secondaire, locative ou terrain. La résidence principale est totalement exonérée. Abattements applicables aux personnes physiques résidentes fiscales françaises.
Comment se calcule la plus-value ?
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente net et le prix d'acquisition net :
- Prix de vente : prix réellement reçu, diminué des frais de vente (agence, diagnostics).
- Prix d'acquisition : prix payé, augmenté des frais de notaire (forfait 7,5% si vous n'avez plus les justificatifs) et du coût des travaux d'amélioration (forfait 15% si bien détenu > 5 ans).
Cette plus-value brute est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention, différents pour l'IR et pour les prélèvements sociaux.
Abattements pour durée de détention
- IR (19%) : 0 à 5 ans : aucun abattement. 6 à 21 ans : 6%/an. 22e année : 4%. Exonération totale au bout de 22 ans.
- Prélèvements sociaux (17,2%) : 0 à 5 ans : aucun. 6 à 21 ans : 1,65%/an. 22e année : 1,6%. 23 à 30 ans : 9%/an. Exonération totale au bout de 30 ans.
Cas d'exonération automatique
- Vente de la résidence principale (toujours exonérée).
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix dans l'achat de la résidence principale dans les 24 mois.
- Cession de moins de 15 000 €.
- Détention depuis plus de 22 ans (IR) ou 30 ans (PS).
- Retraités ou invalides à revenus modestes.
Questions fréquentes
- La résidence principale est-elle imposée sur la plus-value ?
- Non. La cession de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention et le montant de la plus-value. Cette exonération s'applique au logement et à ses dépendances immédiates.
- Au bout de combien d'années est-on totalement exonéré ?
- L'exonération est progressive. Pour l'impôt sur le revenu (IR à 19%) : 6%/an de la 6e à la 21e année puis 4% la 22e année — exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2%) : 1,65%/an de la 6e à la 21e année, 1,6% la 22e année puis 9%/an de la 23e à la 30e année — exonération totale après 30 ans.
- Les frais d'acquisition et les travaux peuvent-ils être déduits ?
- Oui. Les frais d'acquisition (notaire, droits) sont retenus pour leur montant réel ou forfaitairement à 7,5% du prix d'achat, au choix. Les travaux d'amélioration sont déductibles sur facture, ou forfaitairement à 15% du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans (sans justificatifs).
- Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?
- Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (après abattements), une surtaxe progressive de 2% à 6% s'applique en plus de l'IR et des prélèvements sociaux. Elle vise à taxer plus fortement les très grosses plus-values.
- Qui paie l'impôt et quand ?
- L'impôt est prélevé directement par le notaire le jour de la signature de l'acte. Il déclare et reverse à l'administration fiscale. Le vendeur reçoit son net après prélèvement, et la plus-value n'a pas à être re-déclarée à l'IR de l'année suivante (sauf option pour intégration au revenu global, rare).
Calculateurs liés
Calcul indicatif basé sur les articles 150 U et suivants du Code général des impôts. Pour les biens détenus en SCI ou via démembrement, le calcul peut varier. Les non-résidents fiscaux sont soumis à un régime spécifique.