Calculateur de plus-value immobilière 2026

Comment se calcule la plus-value ?

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente net et le prix d'acquisition net :

• Prix de vente : prix réellement reçu, diminué des frais de vente (agence, diagnostics).
• Prix d'acquisition : prix payé, augmenté des frais de notaire (forfait 7,5% si vous n'avez plus les justificatifs) et du coût des travaux d'amélioration (forfait 15% si bien détenu > 5 ans).

Cette plus-value brute est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention, différents pour l'IR et pour les prélèvements sociaux.

Abattements pour durée de détention

• IR (19%) : 0 à 5 ans : aucun abattement. 6 à 21 ans : 6%/an. 22e année : 4%. Exonération totale au bout de 22 ans.
• Prélèvements sociaux (17,2%) : 0 à 5 ans : aucun. 6 à 21 ans : 1,65%/an. 22e année : 1,6%. 23 à 30 ans : 9%/an. Exonération totale au bout de 30 ans.

Cas d'exonération automatique

• Vente de la résidence principale (toujours exonérée).
• Première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix dans l'achat de la résidence principale dans les 24 mois.
• Cession de moins de 15 000 €.
• Détention depuis plus de 22 ans (IR) ou 30 ans (PS).
• Retraités ou invalides à revenus modestes.

Exemple concret : revente d'une résidence secondaire après 10 ans

Vous revendez 380 000 € un appartement acheté 220 000 € il y a 10 ans, avec 15 000 € de frais de notaire à l'achat, sans travaux déductibles ni frais de vente (les valeurs par défaut du calculateur ci-dessus). Déroulé complet :

• Prix d'acquisition corrigé : 220 000 + 15 000 = 235 000 €.
• Plus-value brute : 380 000 − 235 000 = 145 000 €.
• Côté IR : 10 ans de détention = 5 années d'abattement (de la 6e à la 10e) × 6% = 30%. Base imposable : 145 000 × 0,70 = 101 500 €. Impôt : 101 500 × 19% = 19 285 €.
• Côté prélèvements sociaux : 5 × 1,65% = 8,25% d'abattement. Base : 145 000 × 0,9175 = 133 037,50 €. PS : 133 037,50 × 17,2% = 22 882 €.
• Surtaxe : la base IR de 101 500 € dépasse 50 000 €, tranche 100 000 à 110 000 € au taux de 4% : 101 500 × 4% = 4 060 €.
• Total : 19 285 + 22 882 + 4 060 = 46 227 € d'impôt, soit un net vendeur d'environ 333 773 €.

Le levier le plus rentable ici : le bien étant détenu plus de 5 ans, le forfait travaux de 15% s'applique sans aucun justificatif. En saisissant 220 000 × 15% = 33 000 € de travaux, la plus-value brute tombe à 112 000 €, la base IR à 78 400 € (la surtaxe passe en tranche 3%) et l'impôt total à environ 34 923 €. Plus de 11 000 € d'économie pour une case remplie.

Les pièges à éviter

• Compter la durée en années entamées : seules les années pleines comptent, de date d'acte à date d'acte. À 21 ans et 11 mois, l'abattement IR est de 96%, pas 100%. Sur 145 000 € de plus-value, ces quelques semaines valent 1 102 € d'IR (145 000 × 4% × 19%), plus la différence de PS.
• Cumuler forfait 15% et factures : c'est l'un ou l'autre, jamais les deux. Et sur factures, seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par entreprise comptent : ni la peinture d'entretien, ni les matériaux posés soi-même, ni les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers.
• Mal apprécier le seuil de la surtaxe : les 50 000 € s'apprécient sur la plus-value APRÈS abattement IR, et par vendeur. Un couple qui dégage 90 000 € de plus-value imposable, soit 45 000 € par époux, ne paie aucune surtaxe.
• Croire que 22 ans = plus rien à payer : entre 22 et 30 ans, l'IR est éteint mais les prélèvements sociaux courent toujours (abattement de 28% à 22 ans seulement, puis 9% par an). Voir l'exemple chiffré en FAQ : 7 740 € restent dus à 25 ans sur 100 000 € de plus-value.
• Confondre net vendeur et argent en poche : le calculateur affiche le prix de vente moins l'impôt. Si un crédit court encore, le capital restant dû sera remboursé par le notaire sur ce montant.

Cas particuliers et limites du calcul

Lissage de la surtaxe : le barème légal (CGI art. 1609 nonies G) prévoit une décote à l'entrée de chaque tranche. Pour 52 500 € de plus-value imposable, la formule officielle donne 2% × 52 500 − (60 000 − 52 500) × 1/20 = 675 €, là où le taux plein donnerait 1 050 €. Notre simulateur applique le taux plein de la tranche : juste au-dessus d'un seuil, il majore donc légèrement la surtaxe. Loin des seuils, les montants convergent.

Terrains à bâtir : les abattements IR et PS de cette page s'appliquent, mais la surtaxe sur les plus-values élevées ne concerne pas les terrains à bâtir (exclusion expresse de l'art. 1609 nonies G). Des taxes communales ou nationales spécifiques peuvent en revanche s'ajouter sur les terrains devenus constructibles.

Bien reçu par succession ou donation : le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans l'acte de succession ou de donation, augmentée des frais réels payés (droits de mutation, notaire). Le forfait de 7,5% ne joue pas, il est réservé aux achats. Comme la valeur déclarée est souvent proche du prix de revente, la plus-value taxable est fréquemment faible, voire nulle.

Hors périmètre : une SCI à l'impôt sur les sociétés relève du régime des plus-values professionnelles (amortissements réintégrés, taux IS), radicalement différent de ce calcul. Idem pour les marchands de biens et les loueurs en meublé professionnels.

Questions fréquentes

La résidence principale est-elle imposée sur la plus-value ?

Non. La cession de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention et le montant de la plus-value. Cette exonération s'applique au logement et à ses dépendances immédiates.

Au bout de combien d'années est-on totalement exonéré ?

L'exonération est progressive. Pour l'impôt sur le revenu (IR à 19%) : 6%/an de la 6e à la 21e année puis 4% la 22e année — exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2%) : 1,65%/an de la 6e à la 21e année, 1,6% la 22e année puis 9%/an de la 23e à la 30e année — exonération totale après 30 ans.

Les frais d'acquisition et les travaux peuvent-ils être déduits ?

Oui. Les frais d'acquisition (notaire, droits) sont retenus pour leur montant réel ou forfaitairement à 7,5% du prix d'achat, au choix. Les travaux d'amélioration sont déductibles sur facture, ou forfaitairement à 15% du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans (sans justificatifs).

Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (après abattements), une surtaxe progressive de 2% à 6% s'applique en plus de l'IR et des prélèvements sociaux. Elle vise à taxer plus fortement les très grosses plus-values.

Qui paie l'impôt et quand ?

L'impôt est prélevé directement par le notaire le jour de la signature de l'acte. Il déclare et reverse à l'administration fiscale. Le vendeur reçoit son net après prélèvement, et la plus-value n'a pas à être re-déclarée à l'IR de l'année suivante (sauf option pour intégration au revenu global, rare).

Comment est comptée la durée de détention ?

De date à date, par années pleines, entre l'acte d'achat et l'acte de vente. Un bien détenu 21 ans et 11 mois compte pour 21 ans : l'abattement IR reste à 96% au lieu de 100%. Reporter la signature de quelques semaines pour franchir une année pleine peut faire économiser plusieurs milliers d'euros.

Que reste-t-il à payer entre 22 et 30 ans de détention ?

Uniquement les prélèvements sociaux. Exemple pour une plus-value brute de 100 000 € après 25 ans : IR = 0 € (exonéré depuis la 22e année), abattement PS = 16 × 1,65% + 1,6% + 3 × 9% = 55%, soit 45 000 € imposables × 17,2% = 7 740 € à payer.

Peut-on déduire une moins-value immobilière d'une plus-value ?

Non. L'article 150 VD du CGI interdit d'imputer une moins-value sur une plus-value immobilière, même la même année. Seule exception : la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives (lots achetés à des dates différentes, revendus par un même acte aux mêmes acquéreurs).

Calculateurs liés

• Frais de notaire
• Capacité d'emprunt
• Mensualité de prêt
• Rentabilité locative
• Flat tax / PFU (plus-values mobilières)

Calcul indicatif basé sur les articles 150 U et suivants du Code général des impôts. Pour les biens détenus en SCI ou via démembrement, le calcul peut varier. Les non-résidents fiscaux sont soumis à un régime spécifique.