Calcul de rentabilité locative 2026 : rendement brut, net, net-net et cashflow

Brut, net, net-net : trois étages de vérité

Le rendement brut est le chiffre que tout le monde annonce, parce que c'est le plus flatteur : il rapporte le loyer annuel au coût total d'acquisition, sans rien déduire. Le rendement net de charges retranche ce que vous payez vraiment chaque année (charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire, gestion, taxe foncière) et la vacance locative. Le rendement net-net retire enfin l'impôt : c'est le seul qui dit ce qu'il vous reste réellement dans la poche.

Entre le brut et le net-net, l'écart va souvent de 1 à 2 points. Un bien affiché à 6 % brut peut très bien tomber à 3,5 % net-net pour un investisseur dans la tranche à 30 %. C'est pour ça qu'un bon rendement brut ne suffit jamais à juger un projet.

Le piège de la fiscalité et des intérêts d'emprunt

Le régime fiscal change tout. En location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % (sous 15 000 € de loyers bruts), simple mais pas toujours optimal. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et les intérêts d'emprunt : c'est le seul cas où vos intérêts réduisent l'impôt. En meublé, le micro-BIC offre 50 % d'abattement (jusqu'à 77 700 €).

À retenir : les intérêts d'emprunt ne sont déductibles qu'en régime réel, pas en micro. Et en LMNP au réel, l'amortissement du bien peut effacer l'impôt pendant des années — un avantage puissant que ce calculateur ne modélise pas (il resterait prudent même sans, donc l'estimation reste valable comme plancher).

Cashflow : le bien vit-il tout seul ?

Le cashflow mensuel répond à la vraie question quand on achète à crédit : « est-ce que ce bien me coûte de l'argent chaque mois ? » On part des loyers nets de charges et d'impôt, on enlève la mensualité du crédit. S'il est positif, le bien est autofinancé ; s'il est négatif, c'est un effort d'épargne mensuel — ce qui n'est pas forcément mauvais si vous vous constituez un patrimoine, mais qu'il vaut mieux connaître avant de signer.

Exemple concret : un studio à 200 000 € loué 750 € par mois

C'est le dossier chargé par défaut dans le calculateur : 200 000 € de prix, 16 000 € de frais de notaire, 750 € de loyer mensuel, 800 € de charges non récupérables et 900 € de taxe foncière par an, en micro-foncier avec une tranche marginale à 30 %.

1. Coût total d'acquisition : 200 000 + 16 000 = 216 000 €. C'est ce montant, et non le prix affiché, qui sert de dénominateur à tous les rendements.
2. Rendement brut : 750 × 12 = 9 000 € de loyers annuels, soit 9 000 / 216 000 = 4,17 %.
3. Rendement net de charges : 9 000 − 800 − 900 = 7 300 €, soit 7 300 / 216 000 = 3,38 %. Un point de rendement part déjà en charges et en taxe foncière.
4. Impôt : le micro-foncier taxe 70 % des loyers, soit une base de 6 300 €. L'impôt sur le revenu prend 30 % de cette base, soit 1 890 €, et les prélèvements sociaux 17,2 %, soit 1 084 €. Total 2 974 € par an.
5. Rendement net-net : 7 300 − 2 974 = 4 326 € dans la poche, soit 4 326 / 216 000 = 2,00 %.

Le chiffre le plus instructif n'est pas le rendement mais le taux de prélèvement réel : 2 974 € d'impôt sur 7 300 € effectivement encaissés, c'est 41 % du revenu net qui part. La cause est structurelle, le micro-foncier applique son abattement de 30 % aux loyers bruts, sans tenir compte de vos charges réelles, ici 1 700 €.

Ajoutez maintenant un crédit de 200 000 € sur 20 ans à 3,21 %, soit 1 130,34 € de mensualité. Le cashflow devient 4 326 / 12 − 1 130,34 = −770 € par mois en micro-foncier. En basculant au régime réel, les 6 303 € d'intérêts de la première année deviennent déductibles, la base imposable tombe à 997 €, l'impôt à 471 €, et l'effort d'épargne se réduit à 561 € par mois. Le même bien, la même banque, 209 € d'écart mensuel pour une simple case fiscale.

Les pièges à éviter

• Comparer un rendement calculé sur le prix et un autre sur le coût total. Sur ce dossier, 9 000 € de loyers rapportés à 200 000 € donnent 4,50 %, contre 4,17 % une fois les 16 000 € de notaire intégrés. L'écart de 0,33 point suffit à faire passer un bien d'une catégorie à l'autre dans les annonces.
• Rester au micro-foncier par habitude quand on emprunte. L'abattement forfaitaire de 30 % ne vaut ici que 2 700 €, alors que charges, taxe foncière et intérêts de première année totalisent 8 003 € au régime réel. La différence se chiffre à 2 503 € d'impôt par an.
• Sélectionner un micro au-delà de son plafond. L'outil applique l'abattement sans contrôler l'éligibilité. Au-dessus de 15 000 € de loyers annuels en nu, ou de 77 700 € en meublé, le régime réel s'impose et le résultat affiché devient théorique.
• Prendre les intérêts de la première année pour une constante. Le calcul déduit les intérêts les plus élevés du prêt, ceux du début. En fin de crédit, la part d'intérêts devient marginale, la base imposable remonte et l'avantage du régime réel s'efface. Le net-net affiché est donc le meilleur des vingt années à venir, pas la moyenne.
• Confondre cashflow positif et opération rentable. Un cashflow négatif de 561 € par mois peut rester un bon investissement si le capital remboursé chaque mois dépasse cet effort, tandis qu'un cashflow positif obtenu en allongeant le crédit à 25 ans coûte plus cher au total. Lisez les deux indicateurs ensemble.

Cas particuliers et limites

• La vacance ne touche pas le rendement brut. Le brut se calcule sur douze mois de loyer théorique, par définition. Saisir 8 % de vacance laisse donc 4,17 % de brut mais fait baisser le net, le net-net et le cashflow, qui partent du loyer réellement encaissé.
• L'amortissement du LMNP au réel n'est pas modélisé. En meublé au régime réel, l'amortissement du bien peut annuler l'impôt pendant de longues années. Le calcul retenu ici, micro-BIC à 50 % d'abattement, donne donc une estimation prudente pour ce type de projet.
• Plusieurs coûts réels restent hors du cashflow. L'assurance emprunteur, la provision pour travaux et le remplacement d'équipements ne figurent pas dans le calcul. Comptez-les à part avant de conclure qu'un bien s'autofinance.
• Les prélèvements sociaux diffèrent selon le régime. Ils s'élèvent à 17,2 % sur les revenus fonciers de la location nue, contre 18,6 % sur les revenus BIC de la location meublée. Cet écart de 1,4 point s'ajoute à la comparaison des abattements, souvent oublié dans les simulations rapides.
• Le régime « aucun » sert de point de comparaison. Il neutralise l'impôt pour isoler l'effet des charges et du crédit. Utile pour raisonner avant fiscalité, mais le net-net affiché rejoint alors le net, ce qui n'a aucune réalité en déclaration.

Questions fréquentes

Comment calcule-t-on la rentabilité locative brute ?

Rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ coût total d'acquisition × 100. Le coût total inclut le prix d'achat, les frais de notaire et les éventuels travaux et frais d'agence. Exemple : 9 000 € de loyers annuels pour un bien revenant à 200 000 € tout compris = 4,5 % brut. C'est l'indicateur le plus simple mais aussi le plus optimiste, car il ignore les charges et l'impôt.

Quelle différence entre rendement brut, net et net-net ?

Le brut ne compte que le loyer rapporté au coût total. Le net (de charges) retranche les charges non récupérables, la taxe foncière et la vacance locative : c'est ce qui reste avant impôt. Le net-net retire en plus l'impôt sur le revenu (à votre TMI) et les prélèvements sociaux (17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé). Entre le brut et le net-net, on perd souvent 1 à 2 points de rendement.

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif en 2026 ?

Tout dépend de la localisation et du risque. À titre indicatif : sous 4,5 % brut, le rendement est jugé faible (souvent une grande ville chère) ; entre 4,5 et 7 %, il est correct ; au-dessus de 7 % brut, il est élevé (villes moyennes, petites surfaces, colocation), mais souvent avec plus de vacance ou de gestion. Le vrai juge de paix reste le net-net et le cashflow, pas le brut.

Comment est imposé un revenu locatif (micro-foncier, réel, meublé) ?

En location nue : micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % si les loyers bruts sont sous 15 000 €/an) ou régime réel (on déduit les charges réelles et les intérêts d'emprunt, déficit foncier reportable). En location meublée : micro-BIC (abattement 50 % jusqu'à 77 700 €) ou réel BIC avec amortissement du bien. Dans tous les cas, on ajoute les prélèvements sociaux (17,2 % en nu, 18,6 % en meublé).

Qu'est-ce que le cashflow et comment le rendre positif ?

Le cashflow mensuel = (loyers nets de charges et d'impôt) ÷ 12 moins la mensualité du crédit. Positif, le bien s'autofinance et vous laisse de la trésorerie ; négatif, il faut un effort d'épargne chaque mois. Pour le rendre positif : augmenter le loyer (travaux, meublé, colocation), allonger la durée du crédit, augmenter l'apport, ou viser un bien à meilleur rendement.

Faut-il inclure les frais de notaire et les travaux dans le calcul ?

Oui, toujours, sinon le rendement est artificiellement gonflé. Le coût total d'acquisition = prix + frais de notaire (environ 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf) + travaux + frais d'agence. C'est ce coût total qui sert de dénominateur : un même loyer rapporte mécaniquement moins quand on intègre tous les frais d'entrée.

Micro-foncier ou régime réel : comment trancher rapidement ?

Comparez vos charges déductibles à 30 % de vos loyers. En dessous, le micro-foncier gagne ; au-dessus, le réel. Sur un bien loué 9 000 € par an avec 800 € de charges et 900 € de taxe foncière, les charges réelles pèsent 1 700 € contre 2 700 € d'abattement forfaitaire : le micro l'emporte. Ajoutez un crédit de 200 000 € sur 20 ans et ses 6 303 € d'intérêts la première année : les charges déductibles passent à 8 003 €, l'impôt tombe de 2 974 € à 471 €, soit 2 503 € d'économie annuelle. C'est presque toujours le crédit qui fait basculer vers le réel.

Pourquoi le rendement brut ne bouge pas quand je saisis de la vacance locative ?

C'est volontaire et conforme à la définition. Le rendement brut rapporte le loyer théorique de douze mois au coût total : il sert de repère de comparaison entre biens, indépendamment de votre gestion. La vacance est prise en compte à partir du rendement net, du net-net et du cashflow, qui utilisent le loyer réellement encaissé. Un même bien peut donc afficher 4,17 % de brut avec 0 ou 8 % de vacance, mais un net très différent.

Le calculateur vérifie-t-il les plafonds du micro-foncier et du micro-BIC ?

Non, c'est à vous de contrôler l'éligibilité. Le micro-foncier suppose des loyers bruts inférieurs à 15 000 € par an et le micro-BIC un chiffre d'affaires sous 77 700 €. L'outil applique l'abattement dès que le régime est sélectionné, même au-delà de ces seuils : au-dessus, le régime réel devient obligatoire et le résultat affiché ne correspondrait plus à votre situation.

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Estimation à titre indicatif (barèmes 2026). Le rendement net-net et le cashflow dépendent de votre situation fiscale réelle. Ne se substitue pas à une étude personnalisée ou à un conseil fiscal.