Calcul de rentabilité locative 2026 : rendement brut, net, net-net et cashflow

Brut, net, net-net : trois étages de vérité

Le rendement brut est le chiffre que tout le monde annonce, parce que c'est le plus flatteur : il rapporte le loyer annuel au coût total d'acquisition, sans rien déduire. Le rendement net de charges retranche ce que vous payez vraiment chaque année (charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire, gestion, taxe foncière) et la vacance locative. Le rendement net-net retire enfin l'impôt : c'est le seul qui dit ce qu'il vous reste réellement dans la poche.

Entre le brut et le net-net, l'écart va souvent de 1 à 2 points. Un bien affiché à 6 % brut peut très bien tomber à 3,5 % net-net pour un investisseur dans la tranche à 30 %. C'est pour ça qu'un bon rendement brut ne suffit jamais à juger un projet.

Le piège de la fiscalité et des intérêts d'emprunt

Le régime fiscal change tout. En location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % (sous 15 000 € de loyers bruts), simple mais pas toujours optimal. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et les intérêts d'emprunt : c'est le seul cas où vos intérêts réduisent l'impôt. En meublé, le micro-BIC offre 50 % d'abattement (jusqu'à 77 700 €).

À retenir : les intérêts d'emprunt ne sont déductibles qu'en régime réel, pas en micro. Et en LMNP au réel, l'amortissement du bien peut effacer l'impôt pendant des années — un avantage puissant que ce calculateur ne modélise pas (il resterait prudent même sans, donc l'estimation reste valable comme plancher).

Cashflow : le bien vit-il tout seul ?

Le cashflow mensuel répond à la vraie question quand on achète à crédit : « est-ce que ce bien me coûte de l'argent chaque mois ? » On part des loyers nets de charges et d'impôt, on enlève la mensualité du crédit. S'il est positif, le bien est autofinancé ; s'il est négatif, c'est un effort d'épargne mensuel — ce qui n'est pas forcément mauvais si vous vous constituez un patrimoine, mais qu'il vaut mieux connaître avant de signer.

Questions fréquentes

Comment calcule-t-on la rentabilité locative brute ?

Rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ coût total d'acquisition × 100. Le coût total inclut le prix d'achat, les frais de notaire et les éventuels travaux et frais d'agence. Exemple : 9 000 € de loyers annuels pour un bien revenant à 200 000 € tout compris = 4,5 % brut. C'est l'indicateur le plus simple mais aussi le plus optimiste, car il ignore les charges et l'impôt.

Quelle différence entre rendement brut, net et net-net ?

Le brut ne compte que le loyer rapporté au coût total. Le net (de charges) retranche les charges non récupérables, la taxe foncière et la vacance locative : c'est ce qui reste avant impôt. Le net-net retire en plus l'impôt sur le revenu (à votre TMI) et les prélèvements sociaux (17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé). Entre le brut et le net-net, on perd souvent 1 à 2 points de rendement.

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif en 2026 ?

Tout dépend de la localisation et du risque. À titre indicatif : sous 4,5 % brut, le rendement est jugé faible (souvent une grande ville chère) ; entre 4,5 et 7 %, il est correct ; au-dessus de 7 % brut, il est élevé (villes moyennes, petites surfaces, colocation), mais souvent avec plus de vacance ou de gestion. Le vrai juge de paix reste le net-net et le cashflow, pas le brut.

Comment est imposé un revenu locatif (micro-foncier, réel, meublé) ?

En location nue : micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % si les loyers bruts sont sous 15 000 €/an) ou régime réel (on déduit les charges réelles et les intérêts d'emprunt, déficit foncier reportable). En location meublée : micro-BIC (abattement 50 % jusqu'à 77 700 €) ou réel BIC avec amortissement du bien. Dans tous les cas, on ajoute les prélèvements sociaux (17,2 % en nu, 18,6 % en meublé).

Qu'est-ce que le cashflow et comment le rendre positif ?

Le cashflow mensuel = (loyers nets de charges et d'impôt) ÷ 12 moins la mensualité du crédit. Positif, le bien s'autofinance et vous laisse de la trésorerie ; négatif, il faut un effort d'épargne chaque mois. Pour le rendre positif : augmenter le loyer (travaux, meublé, colocation), allonger la durée du crédit, augmenter l'apport, ou viser un bien à meilleur rendement.

Faut-il inclure les frais de notaire et les travaux dans le calcul ?

Oui, toujours, sinon le rendement est artificiellement gonflé. Le coût total d'acquisition = prix + frais de notaire (environ 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf) + travaux + frais d'agence. C'est ce coût total qui sert de dénominateur : un même loyer rapporte mécaniquement moins quand on intègre tous les frais d'entrée.

Calculateurs liés

• Mensualité de prêt immobilier
• Frais de notaire
• Capacité d'emprunt
• Plus-value immobilière
• Impôt sur le revenu (TMI)
• PTZ (prêt à taux zéro)
• Guide : le crédit immobilier en 2026

Estimation à titre indicatif (barèmes 2026). Le rendement net-net et le cashflow dépendent de votre situation fiscale réelle. Ne se substitue pas à une étude personnalisée ou à un conseil fiscal.