Frais d'agence immobilière 2026 : vente et location

Frais d'agence à la vente : des honoraires libres

Depuis la loi Hoguet, les honoraires d'agence à la vente sont libres : il n'existe aucun barème légal. Chaque agence fixe son taux, généralement dégressif (le pourcentage baisse quand le prix monte) et compris le plus souvent entre 3 % et 8 % TTC. Le taux affiché par notre simulateur est un repère de marché : le vôtre se négocie.

Le prix d'une annonce est presque toujours exprimé « FAI » (frais d'agence inclus). Le prix net vendeur correspond à ce que le vendeur encaisse réellement une fois les honoraires retirés. Sur un bien à 250 000 € avec 5 % d'honoraires, l'agence prélève 12 500 € et le vendeur touche 237 500 €.

À savoir : que l'annonce mentionne « honoraires charge vendeur » ou « charge acquéreur », l'acquéreur paie le même total. La nuance est fiscale — quand ils sont à la charge de l'acquéreur, les frais de notaire se calculent sur le prix hors honoraires, donc sur une assiette un peu plus faible.

Frais d'agence à la location : un plafond légal (loi ALUR)

À la location, c'est l'inverse : la part imputable au locataire est plafonnée par la loi ALUR (décret n° 2014-890). Le plafond s'exprime en euros par m² de surface habitable et couvre l'organisation de la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, avec un plafond séparé pour l'état des lieux d'entrée.

Au 1er janvier 2026, après indexation sur l'IRL (+0,87 %), les plafonds sont de 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue et 8,07 €/m² ailleurs, auxquels s'ajoute 3,03 €/m² pour l'état des lieux. Pour un studio de 25 m² en zone tendue, la facture locataire ne peut pas dépasser 25 × (10,09 + 3,03) = 328 €.

La part du bailleur reste libre, mais la part du locataire ne peut jamais la dépasser. Un propriétaire qui loue sans agence ne peut facturer aucun honoraire au locataire.

Exemple chiffré : une vente à 320 000 € et un T3 de 62 m² à Lyon

Côté vente. Un appartement est affiché 320 000 € FAI. Notre simulateur applique le barème dégressif de marché : entre 200 000 et 400 000 €, le taux repère est de 5 %. Les honoraires valent donc 320 000 × 0,05 = 16 000 € TTC. Le prix hors honoraires ressort à 320 000 moins 16 000 = 304 000 €, et c'est aussi le prix net vendeur : quelle que soit la mention « charge vendeur » ou « charge acquéreur », le vendeur encaisse 304 000 €. La mention joue ailleurs : si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, les droits de mutation du notaire se calculent sur 304 000 € au lieu de 320 000 €. Avec des droits départementaux autour de 5,81 % (le taux courant, certains départements étant montés à 6,32 % depuis 2025), l'écart d'assiette de 16 000 € fait gagner environ 930 € de frais de notaire.

Côté location. Un T3 de 62 m² à Lyon relève de la zone tendue (10,09 €/m² en 2026). Prestation visite + dossier + bail : 62 × 10,09 = 625,58 €. État des lieux d'entrée : 62 × 3,03 = 187,86 €. Plafond total pour le locataire : 625,58 + 187,86 = 813,44 €. C'est un maximum légal, pas un tarif : si l'agence ne facture que 500 € au bailleur, elle ne peut pas non plus vous demander plus de 500 €.

Les pièges à éviter

• La base de calcul du taux. Notre outil applique le pourcentage au prix FAI. Certains mandats l'appliquent au prix net vendeur : 5 % de 304 000 € (15 200 €) n'est pas 5 % de 320 000 € (16 000 €). Avant de signer un mandat, vérifiez sur quelle assiette le taux s'applique, l'écart atteint vite plusieurs centaines d'euros.
• Payer avant l'acte authentique. À la vente, aucune somme ne peut être versée à l'agence avant la signature chez le notaire, même après un compromis signé. Si la vente échoue (refus de prêt, condition suspensive non levée), l'agence ne touche rien.
• Confondre surface habitable et surface Carrez. Les plafonds ALUR se calculent sur la surface habitable (loi Boutin) : les surfaces sous 1,80 m de hauteur, caves, balcons et garages en sont exclus. Sur un logement mansardé, la surface Carrez du titre de propriété peut dépasser de plusieurs m² la surface habitable qui sert au plafond.
• Se faire refacturer au renouvellement. Les honoraires locataire ne sont dus qu'une fois, à la mise en location. Un renouvellement de bail ou une reconduction tacite ne peut donner lieu à aucune nouvelle facturation, pas plus qu'un « forfait rédaction d'avenant » déguisé.
• Ne pas négocier au-dessus de 300 000 €. Le barème dégressif du simulateur (8 % sous 100 000 €, 4 % au-delà de 400 000 €) reflète le marché, pas une obligation. Sur un bien cher, un point de pourcentage négocié représente 3 000 à 5 000 € : c'est la marge de discussion la plus rentable de toute la transaction.

Cas particuliers

Colocation avec bail unique : le plafond se calcule une seule fois sur la surface totale du logement, pas par colocataire. Pour un 90 m² en zone tendue partagé à trois, le total facturable aux locataires reste 90 × (10,09 + 3,03) = 1 180,80 €, soit 393,60 € par personne au maximum ; l'agence ne peut pas facturer trois fois le plafond.

État des lieux réalisé par le bailleur ou l'agence : les 3,03 €/m² ne sont dus que si un professionnel réalise effectivement l'état des lieux d'entrée. Si le propriétaire le fait lui-même avec vous, cette ligne disparaît. En cas de désaccord, l'état des lieux dressé par commissaire de justice suit un autre régime de partage des frais, hors plafond ALUR.

Agences à forfait fixe : les réseaux en ligne facturent la vente au forfait (souvent 2 000 à 6 000 € quel que soit le prix) plutôt qu'au pourcentage. Sur notre exemple à 320 000 €, un forfait de 5 000 € équivaut à un taux effectif de 1,6 %, contre 5 % au barème classique. Le calculateur permet la comparaison : saisissez le taux effectif du forfait dans le champ « taux d'honoraires ».

Pour aller plus loin

Côté achat, pensez aussi aux frais de notaire et à votre capacité d'emprunt. Pour un investissement, mesurez la rentabilité locative. Côté entrée dans les lieux, vérifiez le montant de la caution (dépôt de garantie).

Questions fréquentes

Quel est le pourcentage des frais d'agence à la vente en 2026 ?

Les honoraires de vente sont libres (loi Hoguet) : aucun barème légal ne s'impose. En pratique ils sont dégressifs et oscillent souvent entre 3 % et 8 % TTC du prix : environ 7 à 8 % sous 100 000 €, 5 à 6 % entre 100 000 et 200 000 €, 4 à 5 % entre 200 000 et 400 000 €, et 3 à 4 % au-delà. Le taux exact se négocie avec l'agence.

Qu'est-ce que le prix net vendeur ?

C'est ce que le vendeur perçoit réellement, une fois les honoraires d'agence déduits : prix net vendeur = prix affiché (FAI) moins les honoraires. Sur un bien affiché 250 000 € avec 5 % d'honoraires (12 500 €), le prix net vendeur est de 237 500 €.

FAI, honoraires charge vendeur ou charge acquéreur : quelle différence ?

Le prix « FAI » (frais d'agence inclus) intègre déjà les honoraires. Que l'annonce indique « charge vendeur » ou « charge acquéreur », l'acquéreur débourse le même total. La différence est fiscale : quand les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, les frais de notaire se calculent sur le prix hors honoraires (assiette plus faible), ce qui réduit légèrement ces frais.

Quel est le plafond des frais d’agence pour le locataire en 2026 ?

Pour la part locataire, la loi ALUR plafonne les honoraires en euros par m² de surface habitable. Au 1er janvier 2026 : 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue, 8,07 €/m² ailleurs (visite + constitution du dossier + rédaction du bail), plus 3,03 €/m² pour l'état des lieux d'entrée. Pour un 40 m² en zone tendue : 40 × (10,09 + 3,03) = 524,80 € maximum.

La part du locataire peut-elle dépasser celle du propriétaire ?

Non. La loi du 6 juillet 1989 impose que les honoraires à la charge du locataire ne dépassent jamais ceux à la charge du bailleur, et qu'ils restent sous le plafond ALUR de la zone. La part du propriétaire, elle, est libre.

Dans quels cas le locataire ne paie aucun frais d’agence ?

Si le bailleur loue son logement en direct (sans agence ni mandataire), il ne peut facturer aucun honoraire au locataire. Les frais d'agence ne sont dus que lorsqu'un professionnel (agence, mandataire) intervient pour la mise en location, et uniquement pour les prestations listées par la loi.

Quand les frais d'agence doivent-ils être payés ?

À la vente, la loi Hoguet interdit à l'agence de percevoir la moindre somme avant que la vente soit effectivement conclue et constatée dans l'acte authentique : les honoraires se règlent le jour de la signature chez le notaire, jamais au compromis. À la location, ils sont exigibles à la signature du bail (et de l'état des lieux pour la part correspondante). Un mandat qui prévoit un acompte avant l'acte est illégal.

Les honoraires d'agence incluent-ils la TVA ?

Oui. Les honoraires affichés sont toujours TTC, avec une TVA de 20 % incluse. Sur 16 000 € d'honoraires TTC, l'agence encaisse réellement 13 333,33 € HT et reverse 2 666,67 € de TVA. C'est aussi vrai pour les plafonds ALUR à la location : les 10,09 €/m² de la zone tendue s'entendent TVA comprise.

Le plafond ALUR s'applique-t-il à un garage ou un local commercial ?

Non. Le plafonnement ne concerne que les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 : résidence principale, vide ou meublée. Un garage ou un parking loué seul, un local commercial ou une location saisonnière n'entrent pas dans ce cadre : les honoraires y sont libres et se négocient sans limite en €/m².

Calculateurs liés

• Frais de notaire
• Capacité d'emprunt
• Rentabilité locative
• Caution / dépôt de garantie en location
• Plus-value immobilière

Estimation à titre indicatif (paramètres 2026). À la vente, les honoraires sont libres et négociables ; à la location, seuls les plafonds ALUR par zone s'imposent. Ne se substitue pas au mandat ni au bail.