Frais d'agence immobilière 2026 : vente et location

Frais d'agence à la vente : des honoraires libres

Depuis la loi Hoguet, les honoraires d'agence à la vente sont libres : il n'existe aucun barème légal. Chaque agence fixe son taux, généralement dégressif (le pourcentage baisse quand le prix monte) et compris le plus souvent entre 3 % et 8 % TTC. Le taux affiché par notre simulateur est un repère de marché : le vôtre se négocie.

Le prix d'une annonce est presque toujours exprimé « FAI » (frais d'agence inclus). Le prix net vendeur correspond à ce que le vendeur encaisse réellement une fois les honoraires retirés. Sur un bien à 250 000 € avec 5 % d'honoraires, l'agence prélève 12 500 € et le vendeur touche 237 500 €.

À savoir : que l'annonce mentionne « honoraires charge vendeur » ou « charge acquéreur », l'acquéreur paie le même total. La nuance est fiscale — quand ils sont à la charge de l'acquéreur, les frais de notaire se calculent sur le prix hors honoraires, donc sur une assiette un peu plus faible.

Frais d'agence à la location : un plafond légal (loi ALUR)

À la location, c'est l'inverse : la part imputable au locataire est plafonnée par la loi ALUR (décret n° 2014-890). Le plafond s'exprime en euros par m² de surface habitable et couvre l'organisation de la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, avec un plafond séparé pour l'état des lieux d'entrée.

Au 1er janvier 2026, après indexation sur l'IRL (+0,87 %), les plafonds sont de 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue et 8,07 €/m² ailleurs, auxquels s'ajoute 3,03 €/m² pour l'état des lieux. Pour un studio de 25 m² en zone tendue, la facture locataire ne peut pas dépasser 25 × (10,09 + 3,03) = 328 €.

La part du bailleur reste libre, mais la part du locataire ne peut jamais la dépasser. Un propriétaire qui loue sans agence ne peut facturer aucun honoraire au locataire.

Pour aller plus loin

Côté achat, pensez aussi aux frais de notaire et à votre capacité d'emprunt. Pour un investissement, mesurez la rentabilité locative. Côté entrée dans les lieux, vérifiez le montant de la caution (dépôt de garantie).

Questions fréquentes

Quel est le pourcentage des frais d'agence à la vente en 2026 ?

Les honoraires de vente sont libres (loi Hoguet) : aucun barème légal ne s'impose. En pratique ils sont dégressifs et oscillent souvent entre 3 % et 8 % TTC du prix : environ 7 à 8 % sous 100 000 €, 5 à 6 % entre 100 000 et 200 000 €, 4 à 5 % entre 200 000 et 400 000 €, et 3 à 4 % au-delà. Le taux exact se négocie avec l'agence.

Qu'est-ce que le prix net vendeur ?

C'est ce que le vendeur perçoit réellement, une fois les honoraires d'agence déduits : prix net vendeur = prix affiché (FAI) moins les honoraires. Sur un bien affiché 250 000 € avec 5 % d'honoraires (12 500 €), le prix net vendeur est de 237 500 €.

FAI, honoraires charge vendeur ou charge acquéreur : quelle différence ?

Le prix « FAI » (frais d'agence inclus) intègre déjà les honoraires. Que l'annonce indique « charge vendeur » ou « charge acquéreur », l'acquéreur débourse le même total. La différence est fiscale : quand les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, les frais de notaire se calculent sur le prix hors honoraires (assiette plus faible), ce qui réduit légèrement ces frais.

Quel est le plafond des frais d’agence pour le locataire en 2026 ?

Pour la part locataire, la loi ALUR plafonne les honoraires en euros par m² de surface habitable. Au 1er janvier 2026 : 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue, 8,07 €/m² ailleurs (visite + constitution du dossier + rédaction du bail), plus 3,03 €/m² pour l'état des lieux d'entrée. Pour un 40 m² en zone tendue : 40 × (10,09 + 3,03) = 524,80 € maximum.

La part du locataire peut-elle dépasser celle du propriétaire ?

Non. La loi du 6 juillet 1989 impose que les honoraires à la charge du locataire ne dépassent jamais ceux à la charge du bailleur, et qu'ils restent sous le plafond ALUR de la zone. La part du propriétaire, elle, est libre.

Dans quels cas le locataire ne paie aucun frais d’agence ?

Si le bailleur loue son logement en direct (sans agence ni mandataire), il ne peut facturer aucun honoraire au locataire. Les frais d'agence ne sont dus que lorsqu'un professionnel (agence, mandataire) intervient pour la mise en location, et uniquement pour les prestations listées par la loi.

Calculateurs liés

• Frais de notaire
• Capacité d'emprunt
• Rentabilité locative
• Caution / dépôt de garantie en location
• Plus-value immobilière

Estimation à titre indicatif (paramètres 2026). À la vente, les honoraires sont libres et négociables ; à la location, seuls les plafonds ALUR par zone s'imposent. Ne se substitue pas au mandat ni au bail.