Calculateur de capacité d'emprunt 2026

Comment se calcule la capacité d'emprunt ?

Trois variables principales déterminent votre capacité d'emprunt :

• Vos revenus nets mensuels (salaires, pensions, revenus locatifs à 70%).
• Vos charges fixes (autres prêts, pensions versées).
• La durée et le taux du prêt : plus la durée est longue, plus la capacité d'emprunt augmente, mais plus le coût total du crédit augmente aussi.

La banque applique le plafond HCSF de 35% : votre mensualité (assurance comprise) ne peut excéder 35% de vos revenus nets. À partir de cette mensualité maximale et du taux d'intérêt sur la durée choisie, on déduit le capital empruntable.

Capacité d'emprunt vs capacité d'achat

La capacité d'emprunt est ce que la banque vous prête. La capacité d'achat y ajoute votre apport personnel — c'est le prix maximal du bien que vous pouvez acquérir, hors frais de notaire (qui doivent généralement être pris dans l'apport).

Les taux moyens 2026 en France

Selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA du Q1 2026, les taux moyens hors assurance sont de 3,04% sur 15 ans, 3,21% sur 20 ans et 3,27% sur 25 ans (moyenne globale 3,22%). Votre taux réel dépend de votre profil (revenus, apport, stabilité, banque négociée).

Exemple complet : un couple à 4 200 € avec un crédit auto

Prenons un couple qui gagne 4 200 € nets par mois, rembourse un crédit auto de 200 € et dispose de 25 000 € d'apport. Il vise 20 ans au taux moyen 2026 de 3,21 %. Voici exactement ce que fait le calculateur, étape par étape :

1. Mensualité maximale : (4 200 − 200) × 0,35 = 1 400 €. Le calculateur applique les 35 % au revenu net des charges.
2. Taux mensuel : 3,21 % / 12 = 0,2675 % par mois, soit 0,002675.
3. Nombre de mensualités : 20 × 12 = 240.
4. Facteur d'actualisation : (1 − 1,002675^−240) / 0,002675. Le terme 1,002675^−240 vaut 0,5267, donc le facteur vaut (1 − 0,5267) / 0,002675 = 176,94.
5. Capital empruntable : 1 400 × 176,94 ≈ 247 700 €. L'outil affiche 247 714 € car il conserve toutes les décimales du facteur.
6. Capacité d'achat : 247 714 + 25 000 d'apport = 272 714 €.

Contre-vérification : la mensualité d'un prêt de 247 714 € sur 240 mois à 0,2675 % mensuel redonne bien 1 400 €. Vous pouvez le vérifier avec notre calculateur de mensualité : c'est la même formule, lue dans l'autre sens.

Les pièges à éviter

• Le traitement des charges n'est pas le même partout. Notre outil applique 35 % au revenu net des charges : (4 200 − 200) × 0,35 = 1 400 €. Beaucoup de banques calculent plutôt 35 % des revenus moins les charges : 0,35 × 4 200 − 200 = 1 270 €. L'écart de 130 € par mois représente environ 23 000 € de capital sur 20 ans. Si vous avez des crédits en cours, croisez le résultat avec notre calculateur de taux d'endettement, qui applique la méthode stricte.
• L'assurance emprunteur est dans les 35 %, pas en plus. À 0,30 % du capital initial (ordre de grandeur pour un emprunteur de 35-45 ans), l'assurance d'un prêt de 247 714 € coûte 62 € par mois. La mensualité de crédit pur tombe alors à 1 338 €, et la capacité réelle à environ 236 700 €, soit 11 000 € de moins que le calcul brut.
• Le taux affiché pour une durée intermédiaire est interpolé. Pour 18 ans, l'outil affiche 3,14 % (interpolation linéaire entre 3,04 % à 15 ans et 3,21 % à 20 ans). Les banques ne cotent pas toujours ainsi : certaines alignent 18 ans sur le barème 20 ans. Saisissez le taux exact de votre offre dans le champ prévu.
• Le saut de charge peut bloquer un dossier qui passe aux 35 %. Passer d'un loyer de 600 € à une mensualité de 1 400 € double votre charge logement. Même sous le plafond HCSF, la banque examine ce saut et votre reste-à-vivre après mensualité.
• La capacité d'achat n'est pas le prix maximal du bien. Dans l'ancien, les frais de notaire (environ 7,8 % du prix) se financent sur l'apport. Avec 272 714 € de capacité d'achat, le bien visable tourne autour de 253 000 €, les 19 700 € restants partant en frais d'acquisition. Chiffrez précisément avec le calculateur de frais de notaire.

Cas particuliers et limites du calcul

Prêt à taux zéro. À 0 %, la formule dégénère en capital = mensualité × nombre de mois : 1 120 € sur 240 mois donnent exactement 268 800 €. Le PTZ ne finance toutefois qu'une partie de l'opération et sa mensualité entre dans vos 35 % : simulez-le à part avec le calculateur PTZ.

Durée plafonnée à 25 ans. La décision HCSF limite l'amortissement à 25 ans. Seule exception : 27 ans au total (dont 2 ans de différé) pour une VEFA, une construction, ou de l'ancien avec travaux d'au moins 10 % du coût de l'opération. C'est pourquoi le calculateur s'arrête à 25 ans.

Investissement locatif. Les loyers attendus comptent en général à 70 % dans les revenus. Si vous achetez en restant locataire de votre logement, votre loyer devient une vraie charge à saisir dans le champ charges, contrairement à un achat de résidence principale où il disparaît.

Charges supérieures aux revenus. Le calculateur renvoie alors 0 € : aucune mensualité n'est finançable, et aucun montage classique ne le permettra sans solder d'abord une partie des crédits (voir le rachat de crédits).

Questions fréquentes

Combien puis-je emprunter avec 3 000 € de revenus ?

Avec 3 000 € nets mensuels et aucune charge, votre mensualité maximale est de 1 050 € (35% HCSF). Cela représente environ 130 000 € sur 10 ans, 175 000 € sur 20 ans ou 200 000 € sur 25 ans, aux taux moyens 2026.

Qu'est-ce que la règle des 35% du HCSF ?

Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de limiter le taux d'endettement à 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cette règle s'applique à 80% des dossiers — les banques peuvent déroger pour 20% des dossiers (résidence principale en priorité).

Quels revenus sont comptabilisés par les banques ?

Les revenus stables : salaires nets après impôt, revenus locatifs (à 70% en général), pensions, BIC/BNC moyennés sur 2-3 ans. Les primes variables sont prises en compte partiellement. Les allocations familiales sont parfois retenues partiellement selon les enfants à charge.

Quelles charges sont déduites du calcul ?

Les autres mensualités de prêts en cours (immobilier, conso, auto, étudiant, travaux), les pensions alimentaires versées, et selon les banques certaines charges fixes lourdes. Le loyer actuel n'est PAS comptabilisé puisqu'il sera remplacé par la mensualité.

L'apport personnel augmente-t-il ma capacité d'emprunt ?

L'apport n'augmente pas votre capacité d'emprunt directement (calculée sur la mensualité). Mais il augmente votre capacité d'achat totale (capacité d'emprunt + apport) et améliore votre profil aux yeux de la banque. Un apport de 10-20% du prix d'achat est généralement attendu.

Combien puis-je emprunter avec 4 000 € de revenus ?

Avec 4 000 € nets mensuels et aucune charge, la mensualité maximale est de 1 400 € (35% HCSF). Aux taux moyens 2026, cela donne environ 145 000 € sur 10 ans (3,00%), 202 000 € sur 15 ans (3,04%), 248 000 € sur 20 ans (3,21%) et 287 000 € sur 25 ans (3,27%).

Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier ?

25 ans, fixés par la décision HCSF. La durée peut monter à 27 ans (dont 2 ans de différé d'amortissement) pour un achat en VEFA, une construction de maison, ou un achat dans l'ancien avec des travaux représentant au moins 10% du coût total de l'opération.

Passer de 20 à 25 ans augmente ma capacité de combien ?

Avec une mensualité de 1 120 € (soit 3 200 € de revenus nets), la capacité passe de 198 171 € sur 20 ans à 229 334 € sur 25 ans, soit +31 163 € (+15,7%). En contrepartie, les intérêts totaux passent de 70 629 € à 106 666 € : les 5 années supplémentaires coûtent 36 037 € d'intérêts en plus (+51%).

Calculateurs liés

• Mensualité de prêt immobilier
• Assurance emprunteur (coût et économie)
• Frais de notaire
• PTZ — prêt à taux zéro
• Taux d'endettement (vérifier la règle des 35 %)
• Rentabilité locative (investissement)

Pour aller plus loin

• Guide du crédit immobilier 2026

Calcul à titre indicatif. Une banque peut accepter ou refuser un dossier au-delà du calcul brut selon votre stabilité, votre reste-à-vivre, votre saut de charge et la qualité du bien.