Calculateur de rachat de soulte 2026 (divorce / succession)

Qu'est-ce qu'une soulte et comment elle se calcule

Quand un bien immobilier appartient à plusieurs personnes (un couple qui divorce, des héritiers en indivision, des concubins qui se séparent) et que l'une d'elles veut le conserver, elle doit racheter les parts des autres. La somme versée s'appelle la soulte. Son montant ne se calcule pas sur la valeur brute du bien mais sur sa valeur nette : la valeur estimée, moins le capital qui reste à rembourser sur le crédit en cours. On applique ensuite la part rachetée aux autres co-indivisaires.

Pour deux propriétaires à parts égales, le repreneur rachète la moitié du bien : la soulte vaut la moitié de la valeur nette. Avec trois indivisaires à parts égales, il en rachète deux tiers, et ainsi de suite.

Le piège du taux : 1,1 %, 2,5 % ou 5,81 % ?

C'est l'erreur la plus fréquente des simulateurs grand public. Le coût fiscal du rachat dépend entièrement du contexte juridique :

• Divorce, PACS, séparation de corps : droit de partage de 1,1 % sur l'actif net partagé (taux abaissé depuis le 1er janvier 2022).
• Succession, indivision successorale : droit de partage de 2,5 % sur l'actif net partagé.
• Concubins ni mariés ni pacsés : ce n'est pas un partage mais une licitation, assimilée à une vente. On applique le droit de vente (environ 5,81 %) sur la part cédée, c'est-à-dire la soulte — beaucoup plus coûteux.

Attention à l'assiette : le droit de partage porte sur la valeur nette totale partagée (l'actif net), tandis que le droit de vente des concubins porte uniquement sur la soulte. Ce calculateur applique automatiquement le bon taux et la bonne assiette selon le contexte choisi.

Les frais de notaire d'un rachat de soulte

Le rachat de soulte passe obligatoirement par un notaire. En plus du droit de partage (ou de vente), il facture ses émoluments selon un barème de partage dégressif (4,837 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,995 %, 1,330 % et 0,998 % au-delà de 60 000 €), auxquels s'ajoute la TVA à 20 %. S'y ajoutent les émoluments de formalité et les débours (frais avancés, estimés autour de 1 % de la valeur, avec un minimum), ainsi que la contribution de sécurité immobilière à 0,10 %.

Estimation à titre indicatif (barèmes 2026). Le montant définitif est arrêté par le notaire en fonction du dossier. La valeur du bien, souvent source de litige, doit être fixée à l'amiable ou par expertise.

Exemple concret : un bien de 250 000 € racheté à 50 % après divorce

C'est le dossier chargé par défaut dans le calculateur : bien estimé 250 000 €, crédit soldé, deux indivisaires à parts égales, contexte divorce. Voici les six lignes du calcul.

1. Valeur nette : 250 000 − 0 = 250 000 €. C'est la masse partagée, sur laquelle tous les frais vont se calculer.
2. Soulte : 250 000 × 50 % = 125 000 € versés à l'autre indivisaire.
3. Émoluments du notaire, barème de partage tranche par tranche : 6 500 × 4,837 % = 314,41 €, puis 10 500 × 1,995 % = 209,48 €, puis 43 000 × 1,330 % = 571,90 €, puis 190 000 × 0,998 % = 1 896,20 €. Total 2 991,98 € hors taxes, plus 598,40 € de TVA à 20 %.
4. Droit de partage : 1,1 % de 250 000 = 2 750 €. Le taux s'applique à l'actif net, pas à la soulte.
5. Contribution de sécurité immobilière et débours : 0,10 % de 250 000 = 250 €, plus des émoluments de formalité et débours estimés à 1 % de la valeur nette, soit 2 500 €.
6. Total : 9 090 € de frais, et un coût de 134 090 € pour le repreneur.

Ces 9 090 € représentent 3,6 % de la valeur nette partagée, mais 7,3 % de la soulte réellement versée. Les deux ratios sont justes, ils ne portent simplement pas sur la même base : vérifiez toujours de quelle assiette parle un pourcentage annoncé.

Les pièges à éviter

• Croire que le droit de partage se calcule sur la soulte. Il porte sur l'actif net partagé. Dans notre exemple, cela fait 1,1 % de 250 000 € soit 2 750 €, et non 1,1 % de 125 000 € soit 1 375 €. L'erreur double la facture par rapport à l'attente, et c'est le poste le plus souvent sous-estimé.
• Oublier la dette que l'on reprend seul. Le coût total affiché ne compte que la soulte et les frais. Avec 100 000 € de capital restant dû, l'écran indique 80 693 €, mais le repreneur assume en plus les 100 000 € du prêt : l'effort réel est de 180 693 €, et c'est ce chiffre que la banque étudiera.
• Se tromper de contexte juridique dans la liste. Un couple qui n'est ni marié ni pacsé relève de la licitation, pas du partage. Sur le même bien, le droit passe de 2 750 € à 7 263 €, soit 4 513 € d'écart de frais pour une situation familiale identique aux yeux du grand public.
• Négliger l'effet d'une estimation approximative. Le calcul part de la valeur que vous saisissez. À 50/50, 10 000 € d'estimation en plus ajoutent 5 000 € de soulte, plus environ 340 € de frais, puisque l'émolument marginal (0,998 % plus TVA), le droit, la contribution et les débours s'appliquent aussi à cette tranche. En cas de désaccord, l'expertise coûte moins cher que l'écart.
• Prendre l'apport pour une réduction de frais. Il vient seulement en déduction du montant à financer. Les émoluments, le droit et les débours restent identiques : un apport de 40 000 € fait passer le reste à financer de 134 090 € à 94 090 €, sans changer un centime de frais.

Cas particuliers et limites

• Plus de deux indivisaires. Avec trois héritiers à parts égales, celui qui garde le bien rachète deux tiers : sur 250 000 €, la soulte atteint 166 667 €, à répartir entre les deux autres. En partage, les frais ne bougent pas pour autant, puisqu'ils suivent l'actif net et non la part rachetée.
• Petits patrimoines. Le poste formalité et débours est estimé à 1 % de la valeur nette avec un plancher de 800 €. Ce plancher devient actif dès que la valeur nette descend sous 80 000 € : sur un bien net de 40 000 €, comptez 800 € et non 400 €.
• Le barème d'émoluments a une date de péremption. Les taux utilisés ici relèvent de l'article A444-121 du Code de commerce, prorogés jusqu'au 29 février 2028 par l'arrêté du 25 février 2026. Une révision du tarif réglementé modifierait le résultat, à la différence du droit de partage qui relève de l'article 746 du CGI.
• La désolidarisation du prêt n'est pas automatique. Racheter la part de l'autre ne le libère pas de sa dette envers la banque : il faut l'accord de l'établissement, qui vérifie que le repreneur supporte seul la charge. Un refus bloque l'opération même si le notaire est prêt.
• Les frais du crédit ne sont pas comptés ici. Le prêt destiné à financer la soulte porte ses propres frais de dossier et de garantie, hors du champ de ce calcul. Chiffrez-les séparément avec le calculateur de mensualité avant d'arrêter votre budget.

Questions fréquentes

Comment calcule-t-on le montant d'une soulte ?

La soulte est la somme que verse celui qui garde le bien aux autres co-indivisaires pour racheter leurs parts. On part de la valeur nette du bien (valeur estimée moins le capital restant dû du prêt), puis on la multiplie par la quote-part rachetée. Exemple : un couple 50/50 propriétaire d'un bien de 250 000 € sans crédit, le repreneur rachète la moitié, soit une soulte de 125 000 €.

Quels sont les frais de notaire sur un rachat de soulte en 2026 ?

Comptez environ 7 à 8 % de la valeur nette partagée. Ils se décomposent en : émoluments du notaire (barème de partage dégressif de 4,837 % à 0,998 %) + TVA 20 %, droit de partage (1,1 % en divorce/PACS, 2,5 % en succession), émoluments de formalité et débours (estimés ~1 %, minimum ~800 €), et contribution de sécurité immobilière (0,10 %).

Quelle différence entre le droit de partage divorce (1,1 %) et succession (2,5 %) ?

Le droit de partage est un impôt assis sur l'actif net partagé. Depuis le 1er janvier 2022, il est abaissé à 1,1 % pour les partages liés à un divorce, une rupture de PACS ou une séparation de corps (CGI art. 746). Il reste à 2,5 % pour un partage successoral ou une indivision successorale. Sur 200 000 € d'actif net, cela fait 2 200 € en divorce contre 5 000 € en succession.

Le rachat de soulte peut-il être financé par un crédit immobilier ?

Oui. La soulte est financée comme un achat classique : par un crédit immobilier (souvent appelé prêt rachat de soulte), un apport personnel, ou les deux. La banque étudie votre capacité d'emprunt sur la base de la soulte plus les frais. Vous pouvez aussi reprendre seul le crédit en cours s'il en reste un.

Faut-il déduire le capital restant dû du prêt pour calculer la soulte ?

Oui. La soulte se calcule sur la valeur nette, c'est-à-dire la valeur du bien moins le capital encore dû à la banque. Pour un bien de 300 000 € avec 100 000 € restant à rembourser, la valeur nette est de 200 000 € ; un partage 50/50 donne une soulte de 100 000 €, pas 150 000 €.

Que se passe-t-il si les concubins ne sont ni mariés ni pacsés ?

Le rachat de part entre concubins n'est pas un partage : c'est une licitation, fiscalement assimilée à une vente. On n'applique donc pas le droit de partage à 1,1 %, mais le droit de vente (DMTO) d'environ 5,81 % sur la part cédée, soit sur le montant de la soulte. C'est nettement plus coûteux : beaucoup de simulateurs grand public l'oublient.

Les frais de notaire dépendent-ils de la part rachetée ?

En divorce comme en succession, non : les émoluments, le droit de partage, la contribution de sécurité immobilière et les débours sont tous assis sur l'actif net partagé, jamais sur la soulte. Racheter la moitié ou les deux tiers d'un bien de 250 000 € donne donc les mêmes 9 090 € de frais en divorce, seule la soulte change (125 000 € contre 166 667 €). L'exception est le cas des concubins, où le droit de vente porte sur la soulte : là, la part rachetée fait bien varier la note.

Le coût total affiché inclut-il le crédit qui reste à rembourser ?

Non, et c'est la principale limite à garder en tête. Le coût total additionne la soulte et les frais, moins votre apport. Pour un bien de 250 000 € avec 100 000 € restant dus, la valeur nette est de 150 000 €, la soulte de 75 000 € et les frais de 5 693 €, soit 80 693 € affichés. Mais le repreneur devient aussi seul débiteur des 100 000 € de crédit : l'effort réel de financement est de 180 693 €.

Combien coûte le même rachat selon le contexte juridique ?

Sur un bien de 250 000 € sans crédit racheté à 50 %, les frais totaux passent de 9 090 € en divorce ou PACS à 12 590 € en succession et 13 603 € entre concubins. L'écart de 4 513 € entre le premier et le dernier cas vient uniquement du droit : 2 750 € au titre du partage à 1,1 %, contre 7 263 € de droit de vente à 5,81 %. Les émoluments, la contribution de sécurité immobilière et les débours sont identiques dans les trois cas.

Calculateurs liés

• Frais de notaire
• Capacité d'emprunt (financer la soulte)
• Mensualité de prêt immobilier
• Droits de succession et donation
• Assurance emprunteur

Estimation à titre indicatif (barèmes 2026). Ne se substitue pas à l'acte authentique ni au conseil d'un notaire.