Calculateur de rachat de soulte 2026 (divorce / succession)

Qu'est-ce qu'une soulte et comment elle se calcule

Quand un bien immobilier appartient à plusieurs personnes (un couple qui divorce, des héritiers en indivision, des concubins qui se séparent) et que l'une d'elles veut le conserver, elle doit racheter les parts des autres. La somme versée s'appelle la soulte. Son montant ne se calcule pas sur la valeur brute du bien mais sur sa valeur nette : la valeur estimée, moins le capital qui reste à rembourser sur le crédit en cours. On applique ensuite la part rachetée aux autres co-indivisaires.

Pour deux propriétaires à parts égales, le repreneur rachète la moitié du bien : la soulte vaut la moitié de la valeur nette. Avec trois indivisaires à parts égales, il en rachète deux tiers, et ainsi de suite.

Le piège du taux : 1,1 %, 2,5 % ou 5,81 % ?

C'est l'erreur la plus fréquente des simulateurs grand public. Le coût fiscal du rachat dépend entièrement du contexte juridique :

• Divorce, PACS, séparation de corps : droit de partage de 1,1 % sur l'actif net partagé (taux abaissé depuis le 1er janvier 2022).
• Succession, indivision successorale : droit de partage de 2,5 % sur l'actif net partagé.
• Concubins ni mariés ni pacsés : ce n'est pas un partage mais une licitation, assimilée à une vente. On applique le droit de vente (environ 5,81 %) sur la part cédée, c'est-à-dire la soulte — beaucoup plus coûteux.

Attention à l'assiette : le droit de partage porte sur la valeur nette totale partagée (l'actif net), tandis que le droit de vente des concubins porte uniquement sur la soulte. Ce calculateur applique automatiquement le bon taux et la bonne assiette selon le contexte choisi.

Les frais de notaire d'un rachat de soulte

Le rachat de soulte passe obligatoirement par un notaire. En plus du droit de partage (ou de vente), il facture ses émoluments selon un barème de partage dégressif (4,837 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,995 %, 1,330 % et 0,998 % au-delà de 60 000 €), auxquels s'ajoute la TVA à 20 %. S'y ajoutent les émoluments de formalité et les débours (frais avancés, estimés autour de 1 % de la valeur, avec un minimum), ainsi que la contribution de sécurité immobilière à 0,10 %.

Estimation à titre indicatif (barèmes 2026). Le montant définitif est arrêté par le notaire en fonction du dossier. La valeur du bien, souvent source de litige, doit être fixée à l'amiable ou par expertise.

Questions fréquentes

Comment calcule-t-on le montant d'une soulte ?

La soulte est la somme que verse celui qui garde le bien aux autres co-indivisaires pour racheter leurs parts. On part de la valeur nette du bien (valeur estimée moins le capital restant dû du prêt), puis on la multiplie par la quote-part rachetée. Exemple : un couple 50/50 propriétaire d'un bien de 250 000 € sans crédit, le repreneur rachète la moitié, soit une soulte de 125 000 €.

Quels sont les frais de notaire sur un rachat de soulte en 2026 ?

Comptez environ 7 à 8 % de la valeur nette partagée. Ils se décomposent en : émoluments du notaire (barème de partage dégressif de 4,837 % à 0,998 %) + TVA 20 %, droit de partage (1,1 % en divorce/PACS, 2,5 % en succession), émoluments de formalité et débours (estimés ~1 %, minimum ~800 €), et contribution de sécurité immobilière (0,10 %).

Quelle différence entre le droit de partage divorce (1,1 %) et succession (2,5 %) ?

Le droit de partage est un impôt assis sur l'actif net partagé. Depuis le 1er janvier 2022, il est abaissé à 1,1 % pour les partages liés à un divorce, une rupture de PACS ou une séparation de corps (CGI art. 746). Il reste à 2,5 % pour un partage successoral ou une indivision successorale. Sur 200 000 € d'actif net, cela fait 2 200 € en divorce contre 5 000 € en succession.

Le rachat de soulte peut-il être financé par un crédit immobilier ?

Oui. La soulte est financée comme un achat classique : par un crédit immobilier (souvent appelé prêt rachat de soulte), un apport personnel, ou les deux. La banque étudie votre capacité d'emprunt sur la base de la soulte plus les frais. Vous pouvez aussi reprendre seul le crédit en cours s'il en reste un.

Faut-il déduire le capital restant dû du prêt pour calculer la soulte ?

Oui. La soulte se calcule sur la valeur nette, c'est-à-dire la valeur du bien moins le capital encore dû à la banque. Pour un bien de 300 000 € avec 100 000 € restant à rembourser, la valeur nette est de 200 000 € ; un partage 50/50 donne une soulte de 100 000 €, pas 150 000 €.

Que se passe-t-il si les concubins ne sont ni mariés ni pacsés ?

Le rachat de part entre concubins n'est pas un partage : c'est une licitation, fiscalement assimilée à une vente. On n'applique donc pas le droit de partage à 1,1 %, mais le droit de vente (DMTO) d'environ 5,81 % sur la part cédée, soit sur le montant de la soulte. C'est nettement plus coûteux : beaucoup de simulateurs grand public l'oublient.

Calculateurs liés

• Frais de notaire
• Capacité d'emprunt (financer la soulte)
• Mensualité de prêt immobilier
• Droits de succession et donation
• Assurance emprunteur

Estimation à titre indicatif (barèmes 2026). Ne se substitue pas à l'acte authentique ni au conseil d'un notaire.