Calculateur de mensualité de prêt immobilier 2026

Comment fonctionne un prêt immobilier ?

En France, l'écrasante majorité des prêts immobiliers sont en amortissement français : vous payez chaque mois une mensualité constante qui se compose d'une part de capital remboursé et d'une part d'intérêts. Au début, la part d'intérêts est dominante ; à la fin, c'est l'inverse.

Quel coût pour un prêt de 200 000 € ?

Avec un taux nominal moyen de 3,21% sur 20 ans (Q1 2026, Observatoire Crédit Logement), la mensualité est d'environ 1 130 €, et le coût total du crédit est d'environ 71 280 € d'intérêts (avant assurance). Le même prêt sur 25 ans à 3,27% coûte environ 93 030 € d'intérêts, soit ~21 700 € de plus pour ~154 € de mensualité gagnée.

Exemple concret : 250 000 € sur 25 ans, pas à pas

Déroulons le calcul exact que fait l'outil, pour que vous puissiez le refaire à la main. Capital C = 250 000 €, taux nominal 3,27% (le taux moyen 2026 sur 25 ans du calculateur), durée 25 ans.

1. Taux mensuel : i = 3,27% / 12 = 0,2725% par mois, soit 0,002725 en décimal.
2. Nombre de mensualités : n = 25 × 12 = 300.
3. Facteur d'actualisation : (1,002725)^300 ≈ 2,2623, donc (1+i)^-n ≈ 1 / 2,2623 ≈ 0,4420 et 1 - 0,4420 = 0,5580.
4. Mensualité : M = 250 000 × 0,002725 / 0,5580 = 681,25 / 0,5580 ≈ 1 221 €.
5. Coût total : 1 221 € × 300 ≈ 366 280 € remboursés, soit environ 116 280 € d'intérêts.

Regardez maintenant la toute première mensualité : les intérêts du mois 1 valent 250 000 × 0,002725 = 681,25 €. Sur vos 1 221 €, seuls 539,69 € remboursent réellement du capital. Le capital restant dû passe à 249 460,31 €, et le mois suivant les intérêts retombent à 679,78 € : c'est cette mécanique, répétée 300 fois, qui construit le tableau d'amortissement affiché par l'outil. À la dernière mensualité, la proportion s'est inversée : environ 3 € d'intérêts pour 1 218 € de capital.

Le même capital sur 20 ans à 3,21% donne une mensualité de 1 413 € et environ 89 110 € d'intérêts : 192 € de plus par mois, mais 27 170 € économisés sur la durée. C'est l'arbitrage central de tout financement immobilier, et l'outil vous le chiffre en deux clics sur les boutons de durée.

Les pièges à éviter

• Comparer deux offres sur le taux nominal : une offre à 3,20% avec assurance bancaire à 0,36% coûte plus cher qu'une offre à 3,30% avec délégation à 0,12%. Sur 250 000 €, l'écart d'assurance représente 50 € par mois, bien plus que les 13 € d'écart de mensualité entre les deux taux. Seul le TAEG additionne tout.
• Oublier l'assurance dans le calcul d'endettement : la banque applique la règle des 35% sur mensualité + assurance, pas sur la mensualité seule du calculateur. Pour 1 221 € de mensualité, il faut 3 490 € de revenus nets ; avec 62,50 € d'assurance, on monte à 3 670 €. Une simulation trop juste passe à côté du refus.
• Raisonner en mensualité plutôt qu'en coût total : gagner 154 € par mois en passant de 20 à 25 ans sur 200 000 € paraît indolore, mais coûte environ 21 700 € d'intérêts supplémentaires. Vérifiez toujours la ligne « Total des intérêts » avant de choisir la durée.
• Attendre la fin du prêt pour rembourser par anticipation : sur l'exemple à 250 000 €, plus de la moitié des intérêts totaux sont payés pendant les 10 premières années. Un remboursement anticipé en année 20 ne fait presque rien économiser : les intérêts sont déjà partis.
• Saisir un taux annuel en croyant saisir un taux mensuel (ou l'inverse) : le champ du calculateur attend le taux annuel nominal, celui de l'offre de prêt. Si votre résultat semble aberrant (mensualité multipliée par 3 ou 4), c'est presque toujours ça.

Quand la formule ne s'applique pas

La formule de la mensualité constante suppose un prêt amortissable classique à taux fixe. Plusieurs cas sortent du cadre :

• Prêt à taux zéro : à 0%, la formule générale n'est plus définie (division par zéro) et la mensualité devient simplement capital / nombre de mois, ce que l'outil gère automatiquement. Un PTZ comporte en plus une période de différé, non modélisée ici.
• Prêt in fine : on ne paie que les intérêts chaque mois (capital × taux mensuel, constants) et tout le capital d'un coup à la fin. Utilisé surtout en investissement locatif, il coûte beaucoup plus d'intérêts qu'un prêt amortissable.
• Montage à paliers ou prêt lissé : quand un PTZ ou un prêt employeur se superpose au prêt principal, la banque « lisse » la mensualité globale. Chaque ligne suit bien la formule, mais la mensualité totale n'est plus constante sur toute la durée.
• Durée au-delà de 25 ans : les recommandations HCSF plafonnent la durée à 25 ans pour la quasi-totalité des prêts (jusqu'à 27 ans avec différé en construction ou VEFA). Le calculateur s'arrête donc à 25 ans, comme les banques.

L'assurance emprunteur, le coût caché

L'assurance emprunteur n'est pas dans la mensualité du calculateur : elle s'ajoute. Elle représente 0,15 à 0,50% du capital initial par an selon votre profil. Depuis la loi Lemoine 2022, vous pouvez en changer à tout moment et économiser parfois 5 000 à 15 000 € sur la durée totale.

Questions fréquentes

Comment se calcule une mensualité de prêt immobilier ?

La formule de la mensualité constante (amortissement français) est : M = C × i / (1 - (1+i)^-n) où C est le capital emprunté, i le taux mensuel (taux annuel divisé par 12), et n le nombre total de mensualités. Cela donne une mensualité fixe pendant toute la durée du prêt.

Quelle est la différence entre taux nominal et TAEG ?

Le taux nominal (ce calculateur) est le taux d'intérêt brut. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) ajoute l'assurance emprunteur, les frais de dossier, la garantie (caution / hypothèque), et les frais d'expertise éventuels. C'est le TAEG qui doit être comparé entre offres.

Pourquoi paie-t-on plus d'intérêts au début du prêt ?

Avec une mensualité constante, la part d'intérêts diminue au fur et à mesure que le capital restant dû baisse. Au début, vous payez surtout des intérêts ; à la fin, surtout du capital. C'est pourquoi un remboursement anticipé tôt dans la vie du prêt fait économiser beaucoup d'intérêts.

Combien coûte l'assurance emprunteur ?

L'assurance emprunteur représente 0,15 à 0,50% du capital initial par an selon votre profil (âge, état de santé, profession). Sur un prêt de 200 000 € à 0,30%, c'est 600 € par an, soit 50 € par mois ajoutés à la mensualité. La loi Lemoine permet de la résilier et de la changer à tout moment depuis 2022.

Peut-on rembourser un prêt par anticipation ?

Oui, à tout moment. Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3% du capital restant dû (le moins élevé). Souvent négociables ou supprimées dans le contrat. Très avantageux dans les premières années du prêt.

Quelle mensualité pour 250 000 € sur 25 ans ?

Au taux moyen 2026 de 3,27% sur 25 ans, la mensualité est de 1 221 € hors assurance (taux mensuel 0,2725%, 300 mensualités). Le total remboursé atteint environ 366 280 €, soit près de 116 280 € d'intérêts. Ajoutez l'assurance : à 0,30% du capital, comptez 62,50 € de plus par mois, soit une mensualité réelle d'environ 1 283 €.

Quel salaire pour emprunter 200 000 € ?

Avec la règle des 35% de taux d'endettement appliquée par les banques : sur 20 ans à 3,21%, la mensualité est de 1 130 €, ce qui demande environ 3 230 € de revenus nets mensuels. Sur 25 ans à 3,27%, la mensualité tombe à 977 € et le revenu requis à environ 2 790 €. L'assurance emprunteur s'ajoute à la mensualité dans le calcul du taux d'endettement, prévoyez donc une marge.

Comment la banque calcule-t-elle le taux mensuel ?

Par la méthode proportionnelle : le taux annuel est divisé par 12. C'est celle de ce calculateur et la pratique courante des banques françaises pour les prêts immobiliers. À 3,27% par an, le taux mensuel est donc 0,2725%. La méthode actuarielle ((1+taux)^(1/12) - 1), qui donne un taux mensuel légèrement inférieur, sert surtout au calcul réglementaire du TAEG.

Calculateurs liés

• Capacité d'emprunt
• Frais de notaire
• Assurance emprunteur (coût et économie)
• Taux d'endettement (règle des 35 %)
• Rentabilité locative
• Rachat de crédits
• Remboursement anticipé (IRA)

Pour aller plus loin

• Guide du crédit immobilier 2026

Calcul à titre indicatif basé sur la formule d'amortissement français standard. Hors assurance, frais de dossier, garantie et indemnités de remboursement anticipé.