Caution location et préavis : tous les chiffres
Calculez votre dépôt de garantie (caution) et la durée de votre préavis. 1 mois (vide), 2 mois (meublé). Préavis réduit à 1 mois en zone tendue ou avec motif légal.
Loi du 6 juillet 1989 (logement vide), loi ALUR de 2014 et loi ELAN de 2018. Pour la location en colocation ou conventionnée (HLM), des règles spécifiques peuvent s'appliquer.
Exemple chiffré : entrer dans un T2 à 700 € à Marseille
Prenons les valeurs par défaut du calculateur : loyer de 700 € hors charges, 50 € de charges mensuelles. Le locataire signe à Marseille, qui est en zone tendue.
Cas 1, location vide. Le dépôt de garantie vaut 1 mois de loyer hors charges : 1 × 700 = 700 €. Les 50 € de charges n'entrent jamais dans ce calcul. Le coût d'entrée total à prévoir : 700 € de dépôt + 700 € de premier loyer + 50 € de charges = 1 450 € à sortir le jour de la remise des clés. Côté préavis, la règle de base en vide est 3 mois, mais Marseille étant en zone tendue, il tombe à 1 mois, sans avoir à justifier d'aucun motif. Le bailleur, lui, reste tenu à 6 mois s'il veut donner congé (et uniquement à l'échéance du bail, pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux).
Cas 2, le même logement loué meublé. Le dépôt passe à 2 mois : 2 × 700 = 1 400 €. Coût d'entrée : 1 400 + 700 + 50 = 2 150 €, soit 700 € de plus que le vide pour le même appartement. Le préavis locataire est de 1 mois dans tous les cas en meublé (la zone tendue ne change rien), et le préavis du bailleur descend à 3 mois. Vous pouvez reproduire ces deux scénarios dans l'outil ci-dessus et retrouver exactement 1 450 € et 2 150 €.
Les pièges à éviter
- Calculer le dépôt sur le loyer charges comprises. C'est l'erreur la plus fréquente, parfois du bailleur lui-même : 750 € × 1 au lieu de 700 € × 1. La base légale est le loyer hors charges. Sur un meublé, l'écart double : 1 500 € demandés au lieu de 1 400 € dus.
- « Se payer » le dernier mois sur la caution. Ne pas régler le dernier loyer en disant au bailleur de se servir sur le dépôt est un impayé pur et simple. Le dépôt ne se compense qu'après l'état des lieux de sortie.
- Compter le préavis depuis la date d'envoi de la lettre. Le délai court à partir de la RÉCEPTION du congé par le bailleur (date de première présentation de la LRAR, remise en main propre contre récépissé, ou acte de commissaire de justice). Une lettre postée le 28 et reçue le 2 fait démarrer le préavis le 2.
- Invoquer un motif de préavis réduit sans le justifier. Hors zone tendue, écrire « je bénéficie du préavis d'un mois » sans préciser le motif ni joindre le justificatif (lettre de mutation, certificat médical, attestation RSA...) expose à voir le bailleur exiger les 3 mois. Le motif doit figurer dans la lettre de congé.
- Croire qu'on arrête de payer en rendant les clés avant la fin du préavis. Le loyer et les charges restent dus jusqu'au dernier jour du préavis, sauf si le logement est reloué avant avec l'accord du bailleur.
Cas particuliers
- Bail mobilité : ce bail meublé court (1 à 10 mois, réservé notamment aux étudiants, alternants et salariés en mission) créé par la loi ELAN de 2018 interdit tout dépôt de garantie. Zéro euro de caution, quel que soit le loyer.
- Logement en copropriété : le bailleur peut retenir une provision plafonnée à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, puis doit solder dans le mois. Sur un dépôt de 1 400 € (meublé de l'exemple), il peut donc différer au maximum 280 €.
- Dépôt figé pendant le bail : le montant versé à l'entrée ne peut être ni révisé ni complété en cours de bail, même si le loyer augmente. Il ne produit aucun intérêt pour le locataire.
- Colocation avec clause de solidarité : le dépôt est en général restitué à la fin du bail global, pas au départ de chaque colocataire. Celui qui part doit s'arranger avec les colocataires restants ou l'entrant pour récupérer sa part.
- Difficulté à avancer le dépôt : l'avance Loca-Pass d'Action Logement est un prêt à taux zéro qui finance le dépôt de garantie, remboursable en petites mensualités. Les locataires modestes peuvent aussi solliciter le FSL de leur département.
Questions fréquentes
- Combien de mois de caution pour une location ?
- Loi du 6 juillet 1989, article 22 : 1 mois de loyer hors charges pour une location VIDE, 2 mois pour un MEUBLÉ. Pas davantage, même si le bailleur le demande — toute clause contraire est nulle. Le dépôt est restitué dans les 2 mois suivant le départ (1 mois si l'état des lieux est conforme à l'entrée).
- Quel préavis en zone tendue ?
- En zone tendue (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Lille, Bordeaux, Nantes et 1 100+ communes), le préavis du locataire est réduit à 1 mois au lieu de 3 (pour les locations VIDES). La zone tendue est définie par décret — voir la liste sur service-public.fr.
- Quels motifs réduisent le préavis à 1 mois ?
- Hors zone tendue, le préavis vide passe à 1 mois si : (1) mutation professionnelle, (2) perte d'emploi (rupture conventionnelle, licenciement, fin de CDD), (3) premier emploi, (4) état de santé nécessitant un changement de domicile (avec certificat médical), (5) bénéficiaire du RSA / AAH, (6) attribution d'un logement social. Le motif doit être indiqué dans la lettre de congé.
- Le propriétaire peut-il refuser de me rendre la caution ?
- Il peut retenir des sommes en cas de dégradations PROUVÉES (à comparer entre état des lieux d'entrée et de sortie) ou de loyers impayés. Les retenues doivent être justifiées par devis ou facture. Au-delà de 2 mois de retard, intérêts dus de 10 % par mois de retard. En cas de litige : commission départementale de conciliation, puis tribunal judiciaire.
- La caution se calcule sur le loyer avec ou sans les charges ?
- Sur le loyer HORS charges uniquement. Pour un loyer de 700 € + 50 € de charges, le dépôt maximal est de 700 € en vide (1 × 700) et 1 400 € en meublé (2 × 700), jamais 750 € ni 1 500 €. Un bailleur qui calcule sur le loyer charges comprises demande 50 à 100 € de trop dans cet exemple.
- Puis-je ne pas payer le dernier mois de loyer et le laisser sur la caution ?
- Non. Le dépôt de garantie ne peut pas servir à payer le dernier loyer : il couvre les sommes dues constatées APRÈS le départ (dégradations, régularisation de charges). Ne pas payer le dernier mois = un impayé de loyer, que le bailleur peut poursuivre, avec en pratique un refus de rendre le dépôt et un dossier locatif abîmé.
- En copropriété, le bailleur peut-il garder une partie du dépôt plus longtemps ?
- Oui. Si le logement est en copropriété, le bailleur peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, plafonnée à 20 % du dépôt (soit 140 € sur un dépôt de 700 €). Il doit restituer le solde dans le mois qui suit cet arrêté. Les 80 % restants suivent le délai normal de 1 ou 2 mois.