Calcul du taux d'endettement (règle HCSF 35%)

Vous cherchez plutôt à savoir combien vous pouvez emprunter ? Utilisez la capacité d'emprunt. Ici, on répond à une autre question : mon taux d'endettement est-il acceptable pour un projet donné ?

À quoi sert le taux d'endettement

Le taux d'endettement (ou « taux d'effort ») mesure la part de vos revenus qui part chaque mois dans le remboursement de vos crédits. C'est le premier filtre des banques : tant que ce ratio reste maîtrisé, votre dossier est jugé soutenable. La règle de référence vient du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui plafonne ce taux à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, pour des crédits d'une durée maximale de 25 ans.

Attention à ne pas confondre avec le reste à vivre : le taux d'endettement est un pourcentage, le reste à vivre est ce qu'il vous reste en euros une fois toutes les charges payées. Une banque regarde les deux. Deux foyers au même taux de 33 % n'ont pas le même confort si l'un gagne 2 500 € et l'autre 8 000 €.

Repères utilisés ici : le seuil de « confort » à 33 % est un repère pédagogique (l'ancien plafond d'avant 2022), pas une norme 2026 ; la pondération à 70 % des revenus locatifs est un abattement d'usage bancaire qui varie d'une banque à l'autre (souvent 70 à 80 %).

Comment lire le verdict

Le calculateur range votre résultat en trois zones : vert jusqu'à 33 % (confortable), ambre entre 33 et 35 % (dans le plafond mais tendu) et rouge au-delà de 35 % (hors plafond HCSF). Sous le plafond, il affiche la marge de mensualité que vous pourriez encore ajouter ; au-delà, le montant de charges à résorber pour repasser sous la barre des 35 %.

Exemple concret : 3 500 € de revenus et 1 190 € de charges

C'est le dossier chargé par défaut : 3 500 € de salaires nets, une mensualité immobilière projetée de 1 000 €, 40 € d'assurance emprunteur et un crédit conso de 150 € encore en cours.

1. Additionner les charges de crédit : 1 000 + 40 + 150 = 1 190 €. L'assurance en fait partie, le HCSF l'impose depuis 2022.
2. Retenir les revenus : 3 500 € ici, sans revenus locatifs ni pension à pondérer.
3. Diviser : 1 190 / 3 500 = 34,0 %. Le verdict s'affiche en orange, sous le plafond de 35 % mais au-dessus du repère de confort de 33 %.
4. Mesurer la marge : le plafond autorise 0,35 × 3 500 = 1 225 € de charges. Il reste donc 35 € de mensualité disponible, ce qui représente environ 6 200 € de capacité d'emprunt sur 20 ans.

Ce dossier tient à peu de chose. Solder le crédit conso de 150 € ferait tomber le taux à 29,7 % et libérerait près de 26 500 € d'enveloppe empruntable, bien plus que le capital restant dû sur ce crédit. À l'inverse, ajouter 1 000 € de revenus locatifs n'apporte que 700 € de revenus retenus, l'abattement d'usage de 30 % s'appliquant d'office.

Les pièges à éviter

• Calculer son taux sans l'assurance emprunteur. Le même dossier affiche 32,9 % sans elle et 34,0 % avec. L'écart paraît faible, il fait pourtant passer du vert à l'orange et divise la marge disponible par deux. Une simulation qui ignore l'assurance ne correspond à aucune règle en vigueur depuis 2022.
• Inclure son loyer actuel pour un achat de résidence principale. La case est décochée par défaut pour cette raison : le loyer disparaît au moment de l'emménagement. La cocher avec 800 € de loyer ferait grimper le taux de 34,0 % à 56,9 % et condamnerait à tort le projet.
• Compter ses revenus locatifs pour leur montant encaissé. La banque applique un abattement, généralement de 30 %. Raisonner à 100 % surestime les revenus retenus et fait croire à une marge qui n'existe pas.
• Mélanger charges de crédit et charges courantes. Énergie, courses, téléphone, cantine : rien de tout cela n'entre dans le taux d'endettement. Ces postes relèvent du reste à vivre, que la banque examine séparément. Les ajouter ici fausse le ratio dans des proportions considérables.
• Prendre 35 % pour un mur infranchissable. Le HCSF laisse aux banques une marge de dérogation portant sur 20 % de leur production trimestrielle, orientée en priorité vers les résidences principales et les primo-accédants. Un dossier à 36 % avec un fort reste à vivre peut passer, un dossier à 34 % avec un reste à vivre famélique peut être refusé.

Cas particuliers et limites

• Le seuil de 33 % n'a plus de valeur réglementaire. C'était le plafond d'usage avant 2022 ; il sert ici de repère pédagogique pour signaler une zone tendue. Seul le plafond de 35 %, assurance comprise, s'impose aux banques.
• Le taux ne dit rien de la durée. La règle du HCSF fixe aussi une durée maximale de 25 ans, portée à 27 ans en cas de vente en l'état futur d'achèvement ou de travaux différant l'entrée dans les lieux. Allonger le prêt fait baisser le taux, mais bute sur cette limite.
• Un même taux ne vaut pas le même dossier. À 33 %, un foyer à 2 500 € de revenus conserve 1 675 € pour vivre, contre 5 360 € pour un foyer à 8 000 €. C'est la raison pour laquelle la banque examine toujours le reste à vivre en parallèle, indicateur que ce calcul ne remplace pas.
• Revenus non salariés. Les indépendants, gérants et professions libérales voient souvent leurs revenus moyennés sur les deux ou trois derniers exercices, et les primes variables retenues partiellement. Le calcul retient ici le montant que vous saisissez, sans lissage.
• Le saut de charge n'est pas mesuré. Passer de 800 € de loyer à 1 040 € de mensualité et d'assurance représente une hausse de charge que la banque apprécie à part, en la rapprochant de votre capacité d'épargne passée. Un taux acceptable accompagné d'un saut de charge brutal reste un point d'attention.

Pour aller plus loin

Notre guide complet du crédit immobilier 2026 détaille les règles du HCSF, l'apport attendu, le rôle du reste à vivre et les leviers pour faire passer un dossier juste sous la limite.

Questions fréquentes

Comment calculer son taux d'endettement ?

On additionne toutes les charges de crédit mensuelles (mensualité du prêt immobilier, assurance emprunteur, autres crédits en cours, pensions alimentaires versées), on divise par les revenus nets mensuels du foyer, puis on multiplie par 100. Exemple : 1 200 € de charges pour 3 500 € de revenus nets = 34,3 %.

Quel est le taux d'endettement maximum en 2026 (règle des 35 %) ?

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, pour une durée de crédit de 25 ans maximum. Cette règle reste en vigueur en 2026. Les banques disposent d'une marge de dérogation portant sur 20 % de leur production de crédits, réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants.

L'assurance emprunteur est-elle comptée dans le taux d'endettement ?

Oui. Depuis 2022, le HCSF impose de compter l'assurance emprunteur dans le taux d'effort. C'est pourquoi notre calculateur la demande dans un champ séparé : une assurance de 40 €/mois ajoutée à 1 000 € de mensualité fait grimper les charges retenues à 1 040 €. Ne pas l'inclure, c'est sous-estimer son taux réel.

Mon loyer actuel compte-t-il dans le calcul ?

Pour un achat de résidence principale, non : le loyer disparaît une fois que vous êtes propriétaire, donc la banque ne le retient pas dans le taux d'endettement du projet. Notre calculateur laisse l'option « inclure mon loyer » décochée par défaut. Le loyer ne compte que si vous le conservez après l'achat (investissement locatif, résidence secondaire).

Que faire si mon taux d'endettement dépasse 35 % ?

Plusieurs leviers : allonger la durée du prêt (jusqu'à 25 ans) pour baisser la mensualité, augmenter l'apport pour réduire le capital emprunté, solder un crédit conso en cours, faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur (loi Lemoine), ou acheter moins cher. À défaut, la banque peut accepter au-delà de 35 % dans sa marge de dérogation de 20 %, surtout pour une résidence principale avec un bon reste à vivre.

Combien de capacité d'emprunt me rendrait le fait de solder un crédit conso ?

Beaucoup plus que son capital restant dû. Ce qui compte pour la banque, c'est la mensualité libérée : 150 € par mois en moins, réinjectés dans un prêt immobilier sur 20 ans à 3,21 %, représentent environ 26 500 € de capacité d'emprunt supplémentaire. Sur le dossier par défaut du calculateur, cela fait aussi retomber le taux d'endettement de 34,0 % à 29,7 %, donc du orange au vert.

Pourquoi 40 € d'assurance changent-ils la couleur du verdict ?

Parce que le plafond de 35 % s'apprécie assurance comprise, et que le repère de confort se situe à 33 %. Avec 1 000 € de mensualité et 150 € d'autres crédits pour 3 500 € de revenus, le taux atteint 32,9 %, en vert. Ajoutez 40 € d'assurance et il passe à 34,0 %, en orange : le dossier reste finançable, mais la marge avant le plafond tombe à 35 € par mois, soit à peine 6 200 € de capacité d'emprunt supplémentaire.

Comment sont traités mes revenus locatifs dans le calcul ?

Ils sont retenus à 70 %, un abattement d'usage bancaire qui couvre la vacance, les charges et les impayés. 1 000 € de loyers encaissés ne pèsent donc que 700 € dans les revenus retenus : sur notre exemple, le taux descend à 28,3 % au lieu des 26,4 % qu'aurait donnés une prise en compte à 100 %. Cette pondération n'est pas réglementaire et varie de 70 à 80 % selon les établissements, à vérifier auprès de votre conseiller.

Quels revenus et quelles charges la banque prend-elle en compte ?

Côté revenus : salaires nets, pensions et rentes régulières, et les revenus locatifs pondérés (souvent à 70 %, un abattement d'usage qui varie selon la banque). Côté charges : toutes les mensualités de crédit (immobilier, conso, auto, étudiant, travaux), l'assurance emprunteur et les pensions alimentaires versées. Les charges courantes (énergie, courses) relèvent du reste à vivre, pas du taux d'endettement.

Calculateurs liés

• Capacité d'emprunt (combien puis-je emprunter ?)
• Mensualité de prêt immobilier
• Reste à vivre
• Assurance emprunteur (coût et économie)
• PTZ (prêt à taux zéro)
• Guide : crédit immobilier 2026

Estimation à titre indicatif (règles HCSF 2026). L'acceptation et les conditions définitives sont arrêtées par la banque, qui apprécie aussi le reste à vivre, la stabilité des revenus et la qualité du bien. Ne se substitue pas à une offre de prêt.