Calcul du taux d'endettement (règle HCSF 35%)
Vérifiez si votre taux d'endettement passe sous le plafond des 35 % imposé par le HCSF. Entrez vos revenus et vos charges de crédit : verdict immédiat, marge restante et seuil à ne pas dépasser.
Réponse rapide
Votre taux d'endettement = (mensualités de crédit + assurance emprunteur) ÷ revenus nets mensuels × 100. Depuis 2022, le HCSF impose un plafond de 35 % assurance comprise.
Exemple : 1 200 € de mensualités pour 3 500 € de revenus nets = 34,3 %, juste dans la limite. Au-delà de 35 %, la banque ne peut prêter que dans sa marge de dérogation de 20 % (résidence principale en priorité).
Entre 33 % et 35 % : dans le plafond HCSF, mais la banque regardera de près le reste à vivre.
Plafond HCSF de 35 % (assurance emprunteur incluse) en vigueur depuis le 1er janvier 2022 ; durée de crédit retenue plafonnée à 25 ans. Le seuil de « confort » à 33 % et la pondération à 70 % des revenus locatifs sont des repères d'usage (non réglementaires). Estimation indicative : la banque arbitre aussi sur le reste à vivre, la stabilité des revenus et la qualité du bien.
Vous cherchez plutôt à savoir combien vous pouvez emprunter ? Utilisez la capacité d'emprunt. Ici, on répond à une autre question : mon taux d'endettement est-il acceptable pour un projet donné ?
À quoi sert le taux d'endettement
Le taux d'endettement (ou « taux d'effort ») mesure la part de vos revenus qui part chaque mois dans le remboursement de vos crédits. C'est le premier filtre des banques : tant que ce ratio reste maîtrisé, votre dossier est jugé soutenable. La règle de référence vient du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui plafonne ce taux à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, pour des crédits d'une durée maximale de 25 ans.
Attention à ne pas confondre avec le reste à vivre : le taux d'endettement est un pourcentage, le reste à vivre est ce qu'il vous reste en euros une fois toutes les charges payées. Une banque regarde les deux. Deux foyers au même taux de 33 % n'ont pas le même confort si l'un gagne 2 500 € et l'autre 8 000 €.
Repères utilisés ici : le seuil de « confort » à 33 % est un repère pédagogique (l'ancien plafond d'avant 2022), pas une norme 2026 ; la pondération à 70 % des revenus locatifs est un abattement d'usage bancaire qui varie d'une banque à l'autre (souvent 70 à 80 %).
Comment lire le verdict
Le calculateur range votre résultat en trois zones : vert jusqu'à 33 % (confortable), ambre entre 33 et 35 % (dans le plafond mais tendu) et rouge au-delà de 35 % (hors plafond HCSF). Sous le plafond, il affiche la marge de mensualité que vous pourriez encore ajouter ; au-delà, le montant de charges à résorber pour repasser sous la barre des 35 %.
Pour aller plus loin
Notre guide complet du crédit immobilier 2026 détaille les règles du HCSF, l'apport attendu, le rôle du reste à vivre et les leviers pour faire passer un dossier juste sous la limite.
Questions fréquentes
- Comment calculer son taux d'endettement ?
- On additionne toutes les charges de crédit mensuelles (mensualité du prêt immobilier, assurance emprunteur, autres crédits en cours, pensions alimentaires versées), on divise par les revenus nets mensuels du foyer, puis on multiplie par 100. Exemple : 1 200 € de charges pour 3 500 € de revenus nets = 34,3 %.
- Quel est le taux d'endettement maximum en 2026 (règle des 35 %) ?
- Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, pour une durée de crédit de 25 ans maximum. Cette règle reste en vigueur en 2026. Les banques disposent d'une marge de dérogation portant sur 20 % de leur production de crédits, réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants.
- L'assurance emprunteur est-elle comptée dans le taux d'endettement ?
- Oui. Depuis 2022, le HCSF impose de compter l'assurance emprunteur dans le taux d'effort. C'est pourquoi notre calculateur la demande dans un champ séparé : une assurance de 40 €/mois ajoutée à 1 000 € de mensualité fait grimper les charges retenues à 1 040 €. Ne pas l'inclure, c'est sous-estimer son taux réel.
- Mon loyer actuel compte-t-il dans le calcul ?
- Pour un achat de résidence principale, non : le loyer disparaît une fois que vous êtes propriétaire, donc la banque ne le retient pas dans le taux d'endettement du projet. Notre calculateur laisse l'option « inclure mon loyer » décochée par défaut. Le loyer ne compte que si vous le conservez après l'achat (investissement locatif, résidence secondaire).
- Que faire si mon taux d'endettement dépasse 35 % ?
- Plusieurs leviers : allonger la durée du prêt (jusqu'à 25 ans) pour baisser la mensualité, augmenter l'apport pour réduire le capital emprunté, solder un crédit conso en cours, faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur (loi Lemoine), ou acheter moins cher. À défaut, la banque peut accepter au-delà de 35 % dans sa marge de dérogation de 20 %, surtout pour une résidence principale avec un bon reste à vivre.
- Quels revenus et quelles charges la banque prend-elle en compte ?
- Côté revenus : salaires nets, pensions et rentes régulières, et les revenus locatifs pondérés (souvent à 70 %, un abattement d'usage qui varie selon la banque). Côté charges : toutes les mensualités de crédit (immobilier, conso, auto, étudiant, travaux), l'assurance emprunteur et les pensions alimentaires versées. Les charges courantes (énergie, courses) relèvent du reste à vivre, pas du taux d'endettement.
Calculateurs liés
- Capacité d'emprunt (combien puis-je emprunter ?)
- Mensualité de prêt immobilier
- Reste à vivre
- Assurance emprunteur (coût et économie)
- PTZ (prêt à taux zéro)
- Guide : crédit immobilier 2026
Estimation à titre indicatif (règles HCSF 2026). L'acceptation et les conditions définitives sont arrêtées par la banque, qui apprécie aussi le reste à vivre, la stabilité des revenus et la qualité du bien. Ne se substitue pas à une offre de prêt.