Indemnités de remboursement anticipé (IRA) 2026 : calcul
Estimez en quelques secondes l'indemnité que votre banque peut réclamer si vous remboursez votre prêt immobilier par anticipation. Plafond légal, cas d'exonération, total ou partiel.
Réponse rapide
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) d'un prêt immobilier à taux fixe sont plafonnées au plus faible de deux montants : 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû (art. R313-25 du Code de la consommation).
Exemple : pour 150 000 € remboursés à 3,20 %, l'IRA est limitée à 2 400 € (6 mois d'intérêts), inférieure aux 4 500 € du plafond de 3 %. Aucune indemnité n'est due en cas de vente suite à mutation professionnelle, décès ou perte d'emploi.
Indicatif 2026 : environ 3,20 % sur 20 ans (Observatoire Crédit Logement / CSA).
La loi retient le plus faible des deux plafonds (art. R313-25 du Code de la consommation).
Aucune indemnité dans 3 cas
L'IRA n'est pas due en cas de vente du bien suite à une mutation professionnelle, de décès, ou de cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint (art. L313-48, offres émises depuis le 1er juillet 1999).
Voir la formule et les limites
IRA = min( montant remboursé × taux × 6/12 ; capital restant dû × 3 % ). Le contrat peut prévoir une indemnité plus faible, voire nulle, mais jamais supérieure à ce plafond légal.
Ce calcul vise les prêts immobiliers à taux fixe souscrits par un particulier. Pour un taux variable, l'indemnité peut être majorée d'intérêts compensateurs ; les crédits à la consommation suivent des règles distinctes.
Estimation à titre indicatif. Le montant exact figure dans votre offre de prêt ; demandez le décompte chiffré à votre banque (gratuit, art. R313-25).
Comment se calcule une IRA
Quand vous remboursez votre crédit immobilier avant la fin prévue (vente du bien, rentrée d'argent, rachat par une autre banque), votre prêteur perd les intérêts futurs. Pour compenser, il peut facturer une indemnité de remboursement anticipé. Mais la loi l'encadre strictement : elle ne peut jamais dépasser le plus faible de deux plafonds, six mois d'intérêts sur le capital que vous remboursez, ou 3 % du capital restant dû avant l'opération.
Le piège classique : les 6 mois d'intérêts se calculent sur le capital remboursé, pas sur le capital restant dû. Pour un remboursement total, les deux sont identiques ; pour un remboursement partiel, le plafond des 6 mois est mécaniquement plus faible. Dans la majorité des cas, c'est donc ce plafond de 6 mois d'intérêts qui s'applique, et non les 3 %.
Quand l'indemnité tombe à zéro
Trois situations annulent totalement l'IRA, pour les offres de prêt émises depuis le 1er juillet 1999 (art. L313-48) : la vente du bien rendue nécessaire par un changement de lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, le décès, et la cessation forcée de l'activité professionnelle (licenciement). Au-delà de ces cas légaux, beaucoup de contrats prévoient déjà une exonération négociée à la signature.
Bon à savoir : la banque doit vous fournir gratuitement, sur simple demande, un décompte chiffré du remboursement anticipé (art. R313-25). C'est le document de référence pour vérifier le montant exact.
Questions fréquentes
- Comment calcule-t-on les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ?
- L'IRA d'un prêt immobilier à taux fixe est le plus faible de deux montants : six mois d'intérêts calculés sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, et 3 % du capital restant dû avant le remboursement (art. R313-25 du Code de la consommation). Exemple : pour 150 000 € remboursés à 3,20 %, les 6 mois d'intérêts valent 150 000 × 3,20 % × 6/12 = 2 400 €, et les 3 % du capital restant dû valent 4 500 € ; la banque retient donc 2 400 €.
- Quel est le plafond légal des IRA sur un prêt immobilier ?
- Le plafond est fixé par l'article R313-25 : l'indemnité ne peut jamais dépasser un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, ni excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement. C'est le plus faible des deux qui s'applique. Le contrat peut prévoir une indemnité plus basse, voire nulle, mais jamais supérieure.
- Dans quels cas n'a-t-on aucune indemnité à payer (mutation, décès, perte d'emploi) ?
- L'article L313-48 du Code de la consommation supprime toute IRA lorsque le remboursement anticipé fait suite à la vente du bien causée par un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès, ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle (licenciement). Cela vaut pour les offres de prêt émises depuis le 1er juillet 1999.
- Les indemnités de remboursement anticipé sont-elles négociables ou supprimables ?
- Oui. Beaucoup d'emprunteurs négocient dès la signature une clause supprimant les IRA, ou les font annuler lors d'un rachat de crédit par une banque concurrente. C'est même un point de négociation courant. La loi fixe seulement un plafond : votre contrat peut prévoir moins, jamais plus.
- La banque peut-elle refuser un remboursement partiel ?
- Oui, dans un seul cas : l'article L313-47 autorise le contrat à refuser un remboursement partiel dont le montant est inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (sauf s'il s'agit du solde restant dû). Un remboursement total ne peut jamais être refusé.
- Les IRA s'appliquent-elles à un prêt à taux variable ou à un crédit conso ?
- Ce calculateur vise les prêts immobiliers à taux fixe. Pour un prêt à taux variable, l'indemnité peut être majorée d'intérêts compensateurs (art. R313-25, alinéa 2) et n'est pas couverte ici. Les crédits à la consommation relèvent de règles différentes (art. L312-34) avec des plafonds plus bas, et sont souvent sans indemnité.
Calculateurs liés
- Mensualité de prêt immobilier
- Assurance emprunteur (coût et économie)
- Capacité d'emprunt
- Guide du crédit immobilier 2026
Estimation à titre indicatif (plafonds légaux 2026). Le montant définitif figure dans votre offre de prêt ; il peut être inférieur ou nul selon votre contrat, jamais supérieur au plafond légal. Ne se substitue pas au décompte de votre banque.