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Immobilier · 8 min de lecture · 27 avril 2026

Majoration du DMTO en 2026 : tout comprendre pour acheter au bon moment

Depuis avril 2025, les conseils départementaux peuvent majorer le DMTO jusqu'à 6,32 % au lieu des 5,81 % historiques. Sur un achat moyen, c'est 2 500 € de frais en plus. Voici qui est concerné, comment éviter la majoration, et la stratégie pour acheter au meilleur moment fiscal.

Qu'est-ce que le DMTO et pourquoi il a augmenté ?

Le Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) est l'impôt prélevé par le département lors de l'achat d'un bien immobilier ancien (plus de 5 ans). Il représente environ 80 % de ce qu'on appelle communément les « frais de notaire ». Le notaire ne le perçoit pas pour lui : il le collecte et le reverse à l'administration.

Avant 2025, le taux total était partout en France de 5,80 % (4,50 % de taxe départementale + 1,20 % de taxe communale + frais d'assiette ~0,10 %). Trois départements appliquaient un taux réduit : l'Indre, le Morbihan et Mayotte à 5,09 %.

En 2024-2025, face à la chute des recettes fiscales liée à la baisse des transactions immobilières (−40 % de ventes en 2 ans), les départements ont demandé au gouvernement la possibilité de majorer le DMTO. La loi de finances pour 2025 (article 116) a accédé à cette demande, avec une majoration plafonnée à 0,5 point pendant 3 ans.

Le mécanisme : LFR 2024 article 116 décortiqué

L'article 116 de la loi du 14 février 2025 modifie l'article 1594 D du Code général des impôts. Concrètement, il permet aux conseils départementaux :

  • de relever le taux départemental de 4,50 % à 5,00 % maximum (soit +0,5 point) ;
  • pour une durée maximale de 3 ans, jusqu'au 31 mars 2028 ;
  • par délibération publique du conseil départemental ;
  • avec une exemption obligatoire pour les primo-accédants en résidence principale.

Une fois la majoration votée, le taux total grimpe à environ 6,32 % (5,00 + 1,20 + ~0,12 % de frais d'assiette ajustés). Soit +0,51 point par rapport à l'ancien taux de 5,81 %.

Quels départements ont voté la majoration ?

À avril 2026, plus de la moitié des départements français ont voté la majoration. La carte évolue chaque mois — chaque conseil départemental peut décider à tout moment de l'appliquer ou non. Les départements urbains les plus actifs (où les transactions immobilières sont nombreuses) sont en tête : Île-de-France, Rhône, Bouches-du-Rhône, Gironde, Loire-Atlantique, Nord.

À l'inverse, certains départements ruraux ont décidé de ne pas majorer pour préserver l'attractivité immobilière. Trois départements maintiennent un taux réduit historique à 5,09 % : Indre, Morbihan, Mayotte.

Comment vérifier le taux pour un bien précis ? Demandez à votre notaire — c'est la seule source officielle pour la transaction qui vous concerne. Il vous donnera le taux applicable à la date de signature de l'acte. Notre calculateur principal vous permet de simuler les deux scénarios (avec et sans majoration).

L'exemption primo-accédants : ce que dit la loi

Le législateur a prévu une protection forte : la majoration ne peut pas s'appliquer aux primo-accédants achetant leur résidence principale. Cette exemption est obligatoire pour tous les départements ayant voté la majoration.

Pour bénéficier de l'exemption, il faut remplir 3 conditions cumulatives :

  • Être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédentes ;
  • Acheter une résidence principale : le bien doit devenir l'habitation principale dans les 12 mois suivant l'acquisition ;
  • L'occuper effectivement pendant au moins 5 ans (sinon : reprise de l'exemption + intérêts de retard).

Concrètement, sur un achat de 300 000 €, l'exemption économise environ 1 530 €. C'est suffisant pour que ça vaille la peine de bien renseigner le notaire au moment de la signature.

Impact concret en chiffres (3 exemples)

Prix d'achat Frais (5,81 %) Frais (6,32 %) Surcoût
200 000 € 15 770 € 16 790 € +1 020 €
300 000 € 22 970 € 24 500 € +1 530 €
500 000 € 37 380 € 39 930 € +2 550 €

Calculs effectués avec le calculateur Calculons.fr, achat dans l'ancien, hors travaux.

5 stratégies pour limiter l'impact

  1. Acheter dans le neuf (VEFA) : exonéré de DMTO, taxe à 0,715 % seulement. Frais de notaire totaux à 2-3 % au lieu de 7-8 %. Sur un achat de 300 000 €, économie de ~13 000 € versus l'ancien.
  2. Vérifier l'éligibilité primo-accédant : si vous n'avez pas été propriétaire ces 2 dernières années, l'exemption économise ~1 500 € sur un achat moyen. Bien le mentionner au notaire.
  3. Localiser dans un département à taux réduit : Indre, Morbihan, Mayotte appliquent un taux historique à 5,09 %. Sur 300 000 €, économie de ~2 200 € versus le taux standard.
  4. Anticiper la signature : si la majoration est annoncée mais pas encore en vigueur, signer l'acte avant la date d'effet. Le taux applicable est celui de la signature, pas de la promesse.
  5. Demander une remise du notaire : depuis 2016, le notaire peut consentir une remise de 20 % maximum sur ses émoluments pour la part du prix supérieure à 100 000 €. Économie marginale (300-1 500 €) mais à demander systématiquement.

Questions fréquentes

Combien coûte la majoration DMTO sur un achat de 300 000 € ?
La majoration ajoute 0,5 point au taux départemental, soit ~0,51 % au total après frais d'assiette. Sur 300 000 €, c'est environ 1 530 € de plus par rapport au taux historique. Sur un achat de 500 000 €, l'impact monte à 2 550 €.
La majoration s'applique-t-elle aussi au neuf ?
Non. Le neuf et la VEFA sont exonérés de DMTO et payent une taxe de publicité foncière à 0,715 %, inchangée. Acheter dans le neuf reste donc l'option fiscale la plus avantageuse, indépendamment du département.
Pendant combien de temps la majoration peut-elle s'appliquer ?
La loi de finances 2025 autorise la majoration pour une durée maximale de 3 ans, soit jusqu'au 31 mars 2028 au plus tard. Chaque conseil départemental fixe sa propre durée d'application (souvent reconduite).
Les SCI sont-elles concernées par la majoration ?
Oui. Le DMTO s'applique à toute mutation à titre onéreux d'immeuble ancien, y compris quand l'acquéreur est une société (SCI, SCPI, SARL de famille). Pas d'exception primo-accédant pour les personnes morales.
Comment vérifier si mon département a voté la majoration ?
Trois sources fiables : (1) demander à votre notaire — il connaît le taux applicable au département où se trouve le bien ; (2) consulter le site Notaires de France (notaires.fr) qui maintient à jour la liste ; (3) consulter directement la délibération du conseil départemental (publication officielle obligatoire).
Si je signe avant la majoration, quel taux s'applique ?
Le taux applicable est celui en vigueur au jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Pas de la promesse de vente. Si la majoration prend effet entre la promesse et l'acte, c'est le taux majoré qui s'applique. Anticiper la signature est donc un levier fiscal direct.
Et si je suis non-résident fiscal français ?
Les non-résidents paient le DMTO comme tout acquéreur. Mais ils sont aussi soumis à des règles spécifiques sur les plus-values lors de la revente, et perdent l'exemption primo-accédant en résidence principale (sauf cas particuliers).
Est-ce que la mensualité du prêt change avec la majoration ?
Indirectement, oui. La mensualité elle-même dépend du capital emprunté, du taux et de la durée. Mais si vous n'aviez pas anticipé la majoration, votre apport personnel sera plus consommé par les frais de notaire — ce qui peut réduire votre capacité d'achat. Refaites le calcul avec notre simulateur.

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