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Indemnité d'occupation en indivision : calcul

Estimez l'indemnité due par l'indivisaire qui occupe seul un bien indivis (ex-époux, héritier) aux autres co-indivisaires, à partir de la valeur locative, de la quote-part, de la durée et de la décote de précarité. Article 815-9 du Code civil.

Réponse rapide

Indemnité mensuelle = valeur locative × (part des autres) × (1 − décote), où la part des autres = 1 − la quote-part de l'occupant. Le total est cette mensualité multipliée par le nombre de mois d'occupation.

Exemple : valeur locative 1 000 €/mois, occupant à 50 %, décote 20 % → 1 000 × 50 % = 500 €, moins 20 % = 400 € par mois dus aux autres co-indivisaires.

€

Loyer de marché qu'il produirait s'il était loué (fixé par expert ou juge).

Autres : 50 %
%

Sa part dans l'indivision (50 % pour un ex-couple en parts égales).

mois

Depuis la séparation / le décès jusqu'au partage (2 ans).

Usuel : 15 à 30 %
%

L'occupant n'a pas la protection d'un locataire : le juge applique une décote (~20 %).

Indemnité mensuelle due aux autres
400 €
soit 1 000 € × 50 % − 20 % de décote
Part des autres co-indivisaires500 €
Décote (20 %)− 100 €
Indemnité mensuelle400 €
Total sur 24 mois9 600 €

Estimation indicative (art. 815-9 du Code civil). La valeur locative est arrêtée par expertise ou par le juge, et la décote relève de son appréciation souveraine (nature et état du bien, logement des enfants, durée). Aucun barème officiel n'existe : ce calcul donne un ordre de grandeur, point de départ d'une négociation ou d'une expertise.

Le principe de l'article 815-9

Quand un bien (souvent le logement familial) est détenu en indivision — après un divorce, une séparation ou une succession — et qu'un seul indivisaire l'occupe, l'article 815-9 du Code civil prévoit qu'il doit une indemnité d'occupation aux autres, sauf accord contraire entre eux. Cette indemnité répare la perte de jouissance et de revenus des co-indivisaires privés de l'usage du bien.

L'indemnité n'est due que s'il y a une jouissance privative effective (par exemple, l'occupant détient seul les clés et dispose librement du logement). Elle court généralement de la séparation (divorce) ou du décès (succession) jusqu'au partage, et chaque échéance se prescrit par 5 ans.

Comment se construit le montant

Le point de départ est la valeur locative du bien : le loyer mensuel qu'il rapporterait s'il était mis en location. On ne retient ensuite que la part des autres co-indivisaires (un occupant qui détient 50 % ne se doit rien à lui-même : seuls les 50 % restants donnent lieu à indemnité). Enfin, une décote de précarité est appliquée, car l'occupant n'a pas la protection juridique d'un locataire. Cette décote oscille en pratique entre 15 et 30 %, le plus souvent autour de 20 % ; son taux exact dépend de l'appréciation souveraine du juge (état du bien, logement des enfants, durée de l'occupation).

À retenir : la valeur locative est fixée par expertise ou par le juge, pas par une formule. Notre calculateur applique la méthode jurisprudentielle aux chiffres que vous saisissez ; le résultat est un ordre de grandeur, utile pour préparer une négociation ou anticiper le compte d'indivision lors du partage.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que l'indemnité d'occupation en indivision ?
C'est la somme due par l'indivisaire (ex-époux après divorce, héritier dans une succession) qui occupe ou jouit seul d'un bien indivis, aux autres co-indivisaires. Elle est prévue par l'article 815-9 du Code civil et compense la privation de jouissance des autres, sauf convention contraire entre eux.
Comment se calcule l'indemnité d'occupation ?
On part de la valeur locative du bien (le loyer de marché qu'il produirait s'il était loué). On applique d'abord la part des autres co-indivisaires (1 moins la quote-part de l'occupant), puis une décote de précarité. Exemple : valeur locative 1 000 €/mois, occupant détenant 50 %, décote 20 % : la part des autres est de 500 €, moins 20 % = 400 € par mois.
Pourquoi applique-t-on une décote de précarité ?
Parce que l'indivisaire occupant n'a pas le statut protecteur d'un locataire (pas de bail soumis à la loi de 1989, situation précaire jusqu'au partage). Les juges appliquent donc une décote, généralement comprise entre 15 et 30 %, le plus souvent autour de 20 %. Le taux exact relève de l'appréciation souveraine du juge selon la nature et l'état du bien.
Qui fixe la valeur locative et la décote ?
À défaut d'accord amiable entre les indivisaires, la valeur locative est déterminée par une expertise ou par le juge, et la décote est fixée par le juge aux affaires familiales ou le tribunal, qui dispose d'un pouvoir d'appréciation. Notre calculateur donne une estimation à partir des valeurs que vous saisissez.
À partir de quand l'indemnité est-elle due ?
Elle court tant que dure la jouissance privative effective du bien indivis : pour un divorce, à partir de la séparation (souvent l'ordonnance de non-conciliation ou la date d'effet du divorce) ; pour une succession, à partir du décès. Elle s'arrête au partage. L'action se prescrit par 5 ans pour chaque échéance.
L'indemnité d'occupation est-elle toujours due ?
Non. Elle suppose une jouissance privative effective (par exemple la détention exclusive des clés). Elle n'est pas due si le bien est resté à la disposition de tous, si une convention entre indivisaires l'écarte, ou dans certains cas où l'occupation découle d'un devoir (logement des enfants au titre du devoir de secours, apprécié par le juge).

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Estimation à titre indicatif. Aucun barème officiel ne fixe l'indemnité d'occupation : la valeur locative est arrêtée par expertise ou par le juge, et la décote relève de son appréciation. Ce calcul ne se substitue pas à l'avis d'un avocat ou d'un notaire.