Indemnité d'occupation en indivision : calcul

Le principe de l'article 815-9

Quand un bien (souvent le logement familial) est détenu en indivision — après un divorce, une séparation ou une succession — et qu'un seul indivisaire l'occupe, l'article 815-9 du Code civil prévoit qu'il doit une indemnité d'occupation aux autres, sauf accord contraire entre eux. Cette indemnité répare la perte de jouissance et de revenus des co-indivisaires privés de l'usage du bien.

L'indemnité n'est due que s'il y a une jouissance privative effective (par exemple, l'occupant détient seul les clés et dispose librement du logement). Elle court généralement de la séparation (divorce) ou du décès (succession) jusqu'au partage, et chaque échéance se prescrit par 5 ans.

Comment se construit le montant

Le point de départ est la valeur locative du bien : le loyer mensuel qu'il rapporterait s'il était mis en location. On ne retient ensuite que la part des autres co-indivisaires (un occupant qui détient 50 % ne se doit rien à lui-même : seuls les 50 % restants donnent lieu à indemnité). Enfin, une décote de précarité est appliquée, car l'occupant n'a pas la protection juridique d'un locataire. Cette décote oscille en pratique entre 15 et 30 %, le plus souvent autour de 20 % ; son taux exact dépend de l'appréciation souveraine du juge (état du bien, logement des enfants, durée de l'occupation).

À retenir : la valeur locative est fixée par expertise ou par le juge, pas par une formule. Notre calculateur applique la méthode jurisprudentielle aux chiffres que vous saisissez ; le résultat est un ordre de grandeur, utile pour préparer une négociation ou anticiper le compte d'indivision lors du partage.

Exemple chiffré : succession avec quatre héritiers

Au décès de leur mère, quatre enfants héritent à parts égales de la maison familiale : chacun détient 25 %. L'aîné s'y installe seul dès le décès et y reste 36 mois, jusqu'au partage. Une expertise fixe la valeur locative à 1 400 € par mois et le juge retient la décote usuelle de 20 %.

1. Part des autres co-indivisaires : 1 moins 25 % = 75 %. L'aîné ne se doit rien sur son propre quart : seuls les trois quarts des frères et sœurs donnent lieu à indemnité. Soit 1 400 € × 75 % = 1 050 €.
2. Décote de précarité : 1 050 € × 20 % = 210 € retranchés. Indemnité mensuelle : 1 050 − 210 = 840 € par mois.
3. Total sur la durée : 840 € × 36 mois = 30 240 € à porter au compte d'indivision lors du partage.
4. Répartition : les trois autres héritiers détiennent chacun un tiers de la part indemnisée (25 sur 75). Chacun reçoit donc 840 ÷ 3 = 280 €/mois, soit 10 080 € sur les 3 ans.

Saisissez 1 400 € de valeur locative, 25 % de quote-part, 36 mois et 20 % de décote dans le calculateur ci-dessus : vous retrouvez exactement 840 € par mois et 30 240 € au total.

Les pièges à éviter

• Calculer sur 100 % de la valeur locative. L'erreur la plus courante : appliquer la décote directement au loyer de marché en oubliant de retirer la quote-part de l'occupant. Dans l'exemple ci-dessus, cela donnerait 1 400 × 0,80 = 1 120 € au lieu de 840 €, soit 280 € de trop chaque mois et plus de 10 000 € d'écart sur 3 ans.
• Laisser filer la prescription de 5 ans. Chaque échéance mensuelle se prescrit séparément. Un héritier qui réclame en 2026 une indemnité courant depuis 2018 perd toutes les mensualités antérieures à 2021 : à 840 €/mois, ce sont 30 240 € définitivement perdus. Une demande en justice (ou une reconnaissance écrite de l'occupant) interrompt la prescription.
• Croire que payer le crédit ou la taxe foncière dispense de l'indemnité. Non : les dépenses de conservation payées seul ouvrent une créance contre l'indivision (article 815-13 du Code civil), mais ne suppriment pas l'indemnité d'occupation. Les deux figurent au compte d'indivision et se compensent au partage.
• Oublier de demander la décote. Elle n'est pas automatique : si l'occupant ne la sollicite pas dans ses conclusions, le juge peut retenir la valeur locative pleine. À 1 050 € de part des autres, l'oubli coûte 210 €/mois.
• Confondre absence d'occupation et absence de jouissance privative. L'indivisaire qui garde seul les clés doit l'indemnité même s'il n'habite pas le bien : c'est la possibilité d'en jouir seul qui compte, pas la présence physique. Inversement, si chacun a conservé un libre accès, rien n'est dû.

Cas particuliers et limites du calcul

Jouissance gratuite pendant la procédure de divorce. Le juge aux affaires familiales peut attribuer la jouissance du logement à un époux à titre gratuit, au titre du devoir de secours, pendant la procédure. Pour cette période, aucune indemnité n'est due ; elle ne commence à courir qu'à la date fixée par la décision. Vérifiez donc ce que dit l'ordonnance avant de compter les mois dans le calculateur.

Fiscalité. L'indemnité perçue par les co-indivisaires est un revenu imposable : l'administration la range dans les revenus fonciers dès lors qu'elle se rapporte à un immeuble nu (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-10). Dans l'exemple, chaque frère ou sœur déclare ses 3 360 € annuels. Un montant négocié à l'amiable ne change rien à ce traitement.

Le paiement se fait rarement au mois le mois. En pratique, l'indemnité est le plus souvent arrêtée globalement au moment du partage, dans le compte d'indivision : elle vient en déduction de la part de l'occupant, après compensation avec ses éventuelles créances (crédit, travaux, taxe foncière payés seuls). Le total affiché par le calculateur correspond à cette ligne du compte.

Limite du calcul : la valeur locative retenue par l'expert peut varier dans le temps (un bien occupé 8 ans ne garde pas le même loyer de marché qu'au premier jour). Pour une longue occupation, les juges raisonnent parfois par périodes avec des valeurs locatives distinctes ; notre outil applique une valeur unique sur toute la durée, ce qui reste l'approche la plus courante pour une estimation.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que l'indemnité d'occupation en indivision ?

C'est la somme due par l'indivisaire (ex-époux après divorce, héritier dans une succession) qui occupe ou jouit seul d'un bien indivis, aux autres co-indivisaires. Elle est prévue par l'article 815-9 du Code civil et compense la privation de jouissance des autres, sauf convention contraire entre eux.

Comment se calcule l'indemnité d'occupation ?

On part de la valeur locative du bien (le loyer de marché qu'il produirait s'il était loué). On applique d'abord la part des autres co-indivisaires (1 moins la quote-part de l'occupant), puis une décote de précarité. Exemple : valeur locative 1 000 €/mois, occupant détenant 50 %, décote 20 % : la part des autres est de 500 €, moins 20 % = 400 € par mois.

Pourquoi applique-t-on une décote de précarité ?

Parce que l'indivisaire occupant n'a pas le statut protecteur d'un locataire (pas de bail soumis à la loi de 1989, situation précaire jusqu'au partage). Les juges appliquent donc une décote, généralement comprise entre 15 et 30 %, le plus souvent autour de 20 %. Le taux exact relève de l'appréciation souveraine du juge selon la nature et l'état du bien.

Qui fixe la valeur locative et la décote ?

À défaut d'accord amiable entre les indivisaires, la valeur locative est déterminée par une expertise ou par le juge, et la décote est fixée par le juge aux affaires familiales ou le tribunal, qui dispose d'un pouvoir d'appréciation. Notre calculateur donne une estimation à partir des valeurs que vous saisissez.

À partir de quand l'indemnité est-elle due ?

Elle court tant que dure la jouissance privative effective du bien indivis : pour un divorce, à partir de la séparation (souvent l'ordonnance de non-conciliation ou la date d'effet du divorce) ; pour une succession, à partir du décès. Elle s'arrête au partage. L'action se prescrit par 5 ans pour chaque échéance.

L'indemnité d'occupation est-elle toujours due ?

Non. Elle suppose une jouissance privative effective (par exemple la détention exclusive des clés). Elle n'est pas due si le bien est resté à la disposition de tous, si une convention entre indivisaires l'écarte, ou dans certains cas où l'occupation découle d'un devoir (logement des enfants au titre du devoir de secours, apprécié par le juge).

Combien doit un occupant qui ne détient que 25 % du bien ?

Il doit 75 % de la valeur locative, moins la décote. Pour une valeur locative de 1 400 €/mois et une décote de 20 % : 1 400 × 75 % = 1 050 €, puis 1 050 × 0,80 = 840 €/mois. Plus la quote-part de l'occupant est faible, plus l'indemnité est élevée, puisqu'elle compense la part des autres.

L'indemnité d'occupation perçue est-elle imposable ?

Oui. Pour l'administration fiscale, l'indemnité versée en application de l'article 815-9 du Code civil constitue un revenu brut imposable dans la catégorie des revenus fonciers pour celui qui la perçoit, dès lors qu'elle se rapporte à la jouissance d'un immeuble nu (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-10). Chaque co-indivisaire bénéficiaire la déclare au prorata de ses droits.

L'occupant qui rembourse seul le crédit doit-il quand même l'indemnité ?

Oui. Ce sont deux comptes distincts : l'indemnité d'occupation compense la jouissance privative, tandis que les échéances de crédit, la taxe foncière ou les grosses réparations payées seules ouvrent une créance contre l'indivision (article 815-13 du Code civil). Les deux se compensent au moment du partage, mais l'un n'efface pas l'autre.

Calculateurs liés

• Rachat de soulte (indivision, divorce)
• Frais et droits de succession
• Plus-value immobilière
• Frais de notaire
• Pension alimentaire

Estimation à titre indicatif. Aucun barème officiel ne fixe l'indemnité d'occupation : la valeur locative est arrêtée par expertise ou par le juge, et la décote relève de son appréciation. Ce calcul ne se substitue pas à l'avis d'un avocat ou d'un notaire.