Frais de notaire en France en 2026 : tout comprendre, tout calculer
Quand on achète un bien immobilier en France, les frais de notaire représentent un poste de dépense conséquent — souvent entre 7 % et 8 % du prix de vente dans l'ancien, et 2 % à 3 % dans le neuf. Ce guide vous explique tout ce qu'il faut savoir : à quoi correspondent ces frais, comment ils se décomposent, comment les calculer pour votre achat, et — surtout — comment éventuellement les réduire.
C'est quoi exactement les « frais de notaire » ?
Le terme « frais de notaire » est un raccourci trompeur qui désigne en réalité l'ensemble des sommes que vous versez au notaire le jour de la signature de l'acte authentique d'achat immobilier. Ces sommes comprennent quatre catégories de prélèvements bien distincts :
- Les taxes et impôts (80 à 85 % du total) : droits de mutation à titre onéreux (DMTO), taxe communale, taxe d'assiette, contribution de sécurité immobilière, TVA dans certains cas. Le notaire les collecte pour le compte de l'État, du département et de la commune.
- Les émoluments du notaire (10 à 15 %) : la rémunération réelle du notaire pour son travail. Ces émoluments sont réglementés par décret — le notaire ne peut pas fixer librement son tarif sur la majorité des actes.
- Les débours (1 à 2 %) : les frais que le notaire a avancés pour le compte de l'acheteur (extraits cadastraux, géomètre, état hypothécaire, formalités diverses).
- Les frais d'inscription au fichier immobilier (1 %) : taxe de publicité foncière fixée par l'État.
Conséquence : quand vous payez 20 000 € de « frais de notaire » sur l'achat d'un appartement de 250 000 € dans l'ancien, votre notaire ne touche pas 20 000 € de salaire. Il en touche environ 2 500 €, et reverse les 17 500 € restants au Trésor public et aux collectivités. Le notaire est avant tout un collecteur d'impôts, et son rôle juridique consiste à sécuriser la transaction et garantir le transfert de propriété.
Combien ça coûte en 2026 ? Les taux et leurs nuances
Les frais varient selon trois critères principaux : le type de bien (ancien vs neuf), le département du bien (le DMTO varie), et le prix de vente (les émoluments sont calculés par tranches dégressives). Voici le tableau récapitulatif des taux moyens applicables au 1er mai 2026 :
| Situation | Taux total moyen | Sur 250 000 € |
|---|---|---|
| Ancien — département taux standard (5,8 %) | ~ 7,5 % | ~ 18 750 € |
| Ancien — département majoré (6,32 %) | ~ 8,0 % | ~ 20 000 € |
| Ancien — département réduit (5,09 %) | ~ 6,8 % | ~ 17 000 € |
| Neuf / VEFA | ~ 2,5 % | ~ 6 250 € |
| Terrain à bâtir | ~ 8,0 % | ~ 20 000 € |
Ces écarts sont substantiels. Entre un achat dans le neuf à 6 250 € de frais et un achat dans l'ancien d'un département majoré à 20 000 €, il y a 13 750 € d'écart sur un même bien à 250 000 €. C'est presque 5,5 % du prix d'achat. Sur un bien à 500 000 €, l'écart atteint 27 500 €.
💡 Pour calculer précisément vos frais selon votre situation, utilisez notre calculateur de frais de notaire 2026 qui prend en compte votre département, le type de bien et tous les paramètres officiels.
Les 4 composantes détaillées des frais
1. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
C'est la composante de loin la plus importante, représentant à elle seule environ 60-70 % du total. Le DMTO est un impôt départemental sur les transactions immobilières dans l'ancien (les ventes de logements de plus de 5 ans). Son taux est encadré par l'État et peut varier d'un département à l'autre dans la plage autorisée :
- Taux de base départemental : 4,50 % (taux historique)
- Majoration départementale autorisée depuis avril 2025 : jusqu'à +0,5 point → 5,00 %
- Taxe communale additionnelle : 1,20 %
- Frais d'assiette nationale : 2,37 % du DMTO départemental
En additionnant tout, le taux global du DMTO en France s'élève à environ 5,81 % à 6,32 % selon que votre département a majoré ou non. Pour les départements à taux réduit (Indre, Morbihan, Mayotte au 1er mai 2026), il descend à 5,09 %.
2. Les émoluments du notaire
C'est la rémunération réelle du notaire pour son travail de rédaction, vérification et authentification de l'acte. Ces émoluments sont fixés par le décret 2016-230 du 26 février 2016 (révisé périodiquement) selon un barème dégressif par tranches :
- Jusqu'à 6 500 € : 3,945 % hors taxes
- De 6 500 € à 17 000 € : 1,627 %
- De 17 000 € à 60 000 € : 1,085 %
- Au-delà de 60 000 € : 0,814 %
Plus le bien est cher, plus le pourcentage d'émoluments baisse. Sur un achat à 250 000 €, les émoluments s'élèvent à environ 2 500 € HT (3 000 € TTC après TVA à 20 %).
Bon à savoir : depuis la loi Macron de 2016, le notaire peut consentir jusqu'à 20 % de remise sur ses émoluments calculés sur la tranche au-dessus de 100 000 €. C'est rare mais demandez-le, surtout pour des achats supérieurs à 200 000 €.
3. Les débours
Ce sont les sommes que le notaire a avancées pour réaliser les démarches préparatoires à votre achat : extrait cadastral, état hypothécaire, demande de pré-état daté, urbanisme, géomètre éventuellement. Ces frais varient de 800 € à 1 500 € selon la complexité du dossier. Ils sont facturés au réel — vous récupérez le détail dans votre décompte final.
4. La contribution de sécurité immobilière
Auparavant appelée « salaire du conservateur des hypothèques », cette taxe de 0,10 % du prix d'achat finance le service de publicité foncière de l'État qui maintient le registre des propriétés immobilières françaises. Petit pourcentage, mais inévitable.
Ancien vs neuf : la grande différence fiscale
La différence de taux entre l'ancien et le neuf (~5 points de pourcentage) s'explique entièrement par le traitement fiscal du DMTO. Quand vous achetez un bien neuf ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), vous payez en réalité de la TVA à 20 % sur le prix de vente — mais cette TVA est déjà incluse dans le prix affiché par le promoteur. Vous ne payez donc pas de DMTO en plus.
En contrepartie, l'État perçoit ce qu'on appelle la taxe de publicité foncière (TPF) à taux réduit, soit 0,715 %, qui remplace les ~5,8 % du DMTO classique. C'est cette substitution qui explique l'écart de coût.
Concrètement, voici la décomposition comparée sur un bien à 250 000 € :
| Poste | Ancien | Neuf / VEFA |
|---|---|---|
| DMTO ou TPF | 14 525 € | 1 788 € |
| Émoluments notaire | 3 000 € | 3 000 € |
| Débours | 1 000 € | 1 000 € |
| Sécurité immobilière | 250 € | 250 € |
| Total | ~ 18 775 € | ~ 6 038 € |
L'économie est massive : 12 700 € de frais en moins pour le neuf. Évidemment, le neuf est généralement plus cher au m² que l'ancien (10-15 % en moyenne), donc l'équation économique globale n'est pas systématiquement favorable. Mais sur le plan strict des frais de notaire, le neuf est imbattable.
La majoration DMTO 2025-2028 : ce qu'il faut savoir
Depuis le 1er avril 2025, la loi de finances autorise chaque département à majorer son taux de DMTO de 4,50 % à 5,00 %, soit +0,5 point. Cette mesure est temporaire (durée maximale de 3 ans, jusqu'au 31 mars 2028) et chaque conseil départemental décide librement de l'appliquer ou non.
Au 1er mai 2026, environ 80 départements sur 101 ont voté la majoration. Les principaux qui restent au taux historique de 4,50 % sont :
- Indre (36) — taux réduit historique à 4,50 %
- Morbihan (56) — taux réduit historique à 4,50 %
- Mayotte (976) — taux réduit à 4,50 %
L'impact financier de la majoration n'est pas négligeable. Sur un achat de 300 000 € dans l'ancien, elle représente environ 1 500 € de frais supplémentaires. Sur 500 000 €, c'est 2 500 €.
Pour aller plus loin sur ce sujet, consultez notre guide complet sur la majoration du DMTO en 2026.
5 stratégies légales pour réduire vos frais de notaire
1. Acheter dans le neuf ou en VEFA
De loin l'optimisation la plus rentable. Le passage de 7-8 % à 2-3 % de frais représente une économie de 10 000 à 30 000 € sur un achat moyen. Bien sûr, cela suppose que vous trouviez un programme neuf qui vous convienne sur le plan géographique et architectural.
2. Déduire le mobilier détaché
Si le vendeur vous laisse des meubles (cuisine équipée, électroménager, placards démontables, mobilier de jardin), ces biens ne sont pas soumis au DMTO. Il faut alors les valoriser séparément dans l'acte de vente et ne payer les frais de notaire que sur le prix du bien immobilier. Le seuil habituellement admis sans justificatif est de 2-3 % du prix de vente, soit jusqu'à 5 000 à 8 000 € de mobilier déduit. Au-delà, il faut un inventaire détaillé avec valeurs justifiées (factures, expertise). Sur un bien à 300 000 €, déduire 6 000 € de mobilier représente une économie d'environ 480 € de frais.
3. Choisir un département à taux réduit
Si vous avez la flexibilité géographique, acheter dans l'Indre, le Morbihan ou à Mayotte vous fait économiser environ 1 % du prix d'achat par rapport à un département majoré. C'est une stratégie marginale pour la plupart des acheteurs, mais valable pour les investissements locatifs.
4. Négocier les émoluments sur les achats au-dessus de 100 000 €
Depuis 2016, le notaire peut consentir jusqu'à 20 % de remise sur ses émoluments calculés sur la tranche supérieure à 100 000 €. Cette remise n'est pas automatique — il faut la demander explicitement. Économie typique : 100 à 400 € sur un achat moyen, mais peut atteindre 1 000-2 000 € sur un bien de luxe.
5. Anticiper la signature avant une majoration départementale
Si votre département prévoit de voter la majoration DMTO dans les prochains mois, raccourcir le délai entre la promesse de vente et l'acte authentique peut faire économiser ~0,5 % du prix. Comptez 2 mois minimum pour obtenir le crédit bancaire ; au-delà, c'est de la marge de manœuvre.
Frais de notaire et prêt immobilier
Une question fréquente : peut-on emprunter les frais de notaire ?
Oui, la plupart des banques acceptent d'inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier. On parle alors de « prêt à 110 % » (le 100 % du prix d'achat + ~10 % de frais). Cela suppose toutefois :
- Un dossier solide (revenus stables, taux d'endettement < 35 %)
- Souvent un meilleur profil que pour un prêt classique
- Un coût total de crédit légèrement plus élevé (vous payez des intérêts sur les frais, qui s'ajoutent au capital)
Pour visualiser concrètement le coût total de votre projet immobilier (achat + frais + crédit), nos calculateurs suivants vous seront utiles :
- Capacité d'emprunt — combien pouvez-vous emprunter ?
- Mensualité de prêt — combien vous coûtera votre crédit chaque mois
- Frais de notaire — calcul précis par département
Cas particulier : la revente et les plus-values
Attention à ne pas confondre frais de notaire à l'achat (que vous payez) et imposition sur la plus-value à la revente (que vous paierez peut-être plus tard si le bien prend de la valeur). Si vous revendez votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée d'impôt — c'est un avantage majeur du droit français. En revanche, pour un investissement locatif ou une résidence secondaire, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements progressifs selon la durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Pour anticiper cet impact, vous pouvez utiliser notre calculateur de plus-value immobilière.
Questions fréquentes
- Combien coûtent les frais de notaire en 2026 ?
- Pour un achat dans l'ancien : entre 7 % et 8,3 % du prix de vente selon votre département (la majoration DMTO de 0,5 point peut s'appliquer dans certains départements depuis avril 2025). Pour le neuf et la VEFA : entre 2 % et 3 % seulement, car le DMTO est remplacé par une taxe de publicité foncière réduite. Exemple : un appartement de 250 000 € dans l'ancien à Paris coûte ~19 200 € de frais ; le même neuf coûte ~6 700 €.
- Le notaire garde-t-il tous les frais ?
- Non, c'est la confusion la plus répandue. Sur 100 € de « frais de notaire », seulement environ 10 à 15 € rémunèrent réellement le notaire (ses émoluments). Les 85-90 % restants sont des taxes que le notaire collecte et reverse à l'État et aux collectivités : DMTO (droits de mutation au département), taxe communale, taxe départementale, taxe d'assiette nationale, TVA. Le notaire est essentiellement un agent collecteur d'impôts.
- Quels départements appliquent la majoration de 0,5 point en 2026 ?
- Depuis avril 2025, la loi autorise chaque département à majorer son taux de DMTO de 4,50 % à 5 %, soit 0,5 point supplémentaire (~+0,51 % de frais totaux). Au 1er avril 2026, environ 80 départements ont voté cette majoration. Seuls quelques départements conservent un taux réduit (Mayotte, Morbihan, Indre à 5,09 %). Vérifiez auprès de votre notaire ou utilisez notre calculateur par département pour le chiffre exact.
- Peut-on négocier les frais de notaire ?
- Très partiellement. Les émoluments réglementés (le tarif fixé par décret pour le notaire) peuvent être réduits jusqu'à 20 % sur la tranche au-dessus de 100 000 €, et 40 % au-dessus de 10 millions d'euros. Cela représente une économie modeste (~100 à 400 € sur un achat moyen). En revanche, les taxes (DMTO, TVA, débours) sont strictement non négociables. Pour vraiment baisser la facture : acheter dans le neuf, dans un département non majoré, ou utiliser le mécanisme « mobilier détaché » (voir guide).
- Quand et comment paie-t-on les frais de notaire ?
- À la signature de l'acte authentique chez le notaire, généralement 2 à 3 mois après la signature de la promesse de vente. Le paiement se fait par virement bancaire ou chèque de banque (jamais en espèces au-delà de 1 000 € depuis la loi anti-blanchiment de 2013). Les frais sont à la charge exclusive de l'acquéreur, sauf clause contraire dans l'acte (très rare). Vous pouvez intégrer ces frais à votre prêt immobilier : on parle alors de « prêt frais de notaire inclus », ce que la plupart des banques acceptent.
- Les frais sont-ils différents pour une SCI ou un investissement locatif ?
- Non, les taux sont identiques. Que vous achetiez en nom propre, via une SCI (Société Civile Immobilière), pour de la résidence principale ou pour investir en locatif, la grille des frais de notaire est strictement la même. Les seules variantes concernent le neuf vs l'ancien et le département.
- Existe-t-il une exonération pour les primo-accédants en 2026 ?
- Pas directement sur les frais de notaire dans le cadre du droit commun. Toutefois : (1) certains départements (très rares) prévoient des abattements ou exemptions partielles pour primo-accédants ou jeunes ménages — à vérifier au cas par cas ; (2) le PTZ (Prêt à Taux Zéro) permet d'emprunter une fraction des frais sans intérêts ; (3) les achats dans le neuf bénéficient mécaniquement de frais réduits (2-3 %), ce qui est l'optimisation principale pour les primo-accédants.
- Que se passe-t-il si je signe ma promesse de vente avant la majoration mais l'acte authentique après ?
- C'est la date de signature de l'acte authentique qui détermine le taux applicable, pas la date de la promesse. Si la majoration de votre département entre en vigueur entre votre promesse de vente et votre acte authentique chez le notaire, c'est le taux majoré qui s'applique — sauf clause contraire dans le compromis. Pour anticiper : essayez de raccourcir le délai promesse→acte (compter 2 mois minimum pour le crédit bancaire) et vérifiez les délibérations à venir de votre conseil départemental.