Calculateur de capacité d'emprunt 2026
Combien puis-je emprunter ? Estimez votre capacité d'emprunt immobilier en fonction de vos revenus, vos charges, votre apport et la durée — règle HCSF 35% appliquée, taux moyens 2026.
Calcul basé sur le taux d'endettement HCSF de 35% (assurance emprunteur incluse en pratique). Taux indicatifs 2026 (Observatoire Crédit Logement / CSA), à ajuster selon votre dossier réel.
Comment se calcule la capacité d'emprunt ?
Trois variables principales déterminent votre capacité d'emprunt :
- Vos revenus nets mensuels (salaires, pensions, revenus locatifs à 70%).
- Vos charges fixes (autres prêts, pensions versées).
- La durée et le taux du prêt : plus la durée est longue, plus la capacité d'emprunt augmente, mais plus le coût total du crédit augmente aussi.
La banque applique le plafond HCSF de 35% : votre mensualité (assurance comprise) ne peut excéder 35% de vos revenus nets. À partir de cette mensualité maximale et du taux d'intérêt sur la durée choisie, on déduit le capital empruntable.
Capacité d'emprunt vs capacité d'achat
La capacité d'emprunt est ce que la banque vous prête. La capacité d'achat y ajoute votre apport personnel — c'est le prix maximal du bien que vous pouvez acquérir, hors frais de notaire (qui doivent généralement être pris dans l'apport).
Les taux moyens 2026 en France
Selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA du Q1 2026, les taux moyens hors assurance sont de 3,04% sur 15 ans, 3,21% sur 20 ans et 3,27% sur 25 ans (moyenne globale 3,22%). Votre taux réel dépend de votre profil (revenus, apport, stabilité, banque négociée).
Questions fréquentes
- Combien puis-je emprunter avec 3 000 € de revenus ?
- Avec 3 000 € nets mensuels et aucune charge, votre mensualité maximale est de 1 050 € (35% HCSF). Cela représente environ 130 000 € sur 10 ans, 175 000 € sur 20 ans ou 200 000 € sur 25 ans, aux taux moyens 2026.
- Qu'est-ce que la règle des 35% du HCSF ?
- Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de limiter le taux d'endettement à 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cette règle s'applique à 80% des dossiers — les banques peuvent déroger pour 20% des dossiers (résidence principale en priorité).
- Quels revenus sont comptabilisés par les banques ?
- Les revenus stables : salaires nets après impôt, revenus locatifs (à 70% en général), pensions, BIC/BNC moyennés sur 2-3 ans. Les primes variables sont prises en compte partiellement. Les allocations familiales sont parfois retenues partiellement selon les enfants à charge.
- Quelles charges sont déduites du calcul ?
- Les autres mensualités de prêts en cours (immobilier, conso, auto, étudiant, travaux), les pensions alimentaires versées, et selon les banques certaines charges fixes lourdes. Le loyer actuel n'est PAS comptabilisé puisqu'il sera remplacé par la mensualité.
- L'apport personnel augmente-t-il ma capacité d'emprunt ?
- L'apport n'augmente pas votre capacité d'emprunt directement (calculée sur la mensualité). Mais il augmente votre capacité d'achat totale (capacité d'emprunt + apport) et améliore votre profil aux yeux de la banque. Un apport de 10-20% du prix d'achat est généralement attendu.
Calculateurs liés
Calcul à titre indicatif. Une banque peut accepter ou refuser un dossier au-delà du calcul brut selon votre stabilité, votre reste-à-vivre, votre saut de charge et la qualité du bien.